Maklerprovision - Ausschluss

Rechtswörterbuch

 Normen 

§§ 652 - 656 BGB

 Information 

1. Allgemein

In u.a. den folgenden Fällen ist der Provisionsanspruch des Maklers ausgeschlossen:

  • Es besteht eine Verflechtung zwischen dem Makler und dem Vertragsgegner.

  • Der Makler wird selbst der Vertragspartner seines Auftraggebers, d.h. er selbst schließt mit dem Auftraggeber den Hauptvertrag (Eigengeschäft des Maklers). Es fehlt an der Nachweis- bzw. Vermittlungstätigkeit des Maklers.

  • Bei der Verpflichtung zur Nachweistätigkeit ist der Provisionsanspruch des Maklers ausgeschlossen, wenn der Interessent seine Vorkenntnis geltend machen kann. Siehe hierzu den Beitrag "Maklerprovision - Kausalität".

  • Verletzung von Nebenpflichten.

  • Die Tätigkeit als Doppelmakler in einer unzulässigen Form. Siehe hierzu den Beitrag "Maklerprovision".

2. Nebenpflichten

2.1 Allgemein

Rechtsgrundlage ist § 241 Abs. 2 BGB, nach dem ein Vertrag nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichtet.

Dem Makler obliegen insbesondere folgende Nebenpflichten:

  • Aufklärungs- und Informationspflichten

  • Erkundigungs- und Prüfungspflichten

  • Treuepflichten

  • Warnpflichten

Die Verletzung von Nebenpflichten durch den Makler kann gemäß § 654 BGB zu einer Verwirkung seines Provisionsanspruchs führen. Dabei hat der BGH u.a. in der Entscheidung BGH 18.10.2012 - III ZR 106/11 die Ansprüche an die Pflichtverletzung wie folgt konkretisiert:

"Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt deshalb den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern; der Makler muss sich seines Lohnes "unwürdig" erwiesen haben. Das ist erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat."

2.2 Aufklärungs- und Informationspflichten

Der Makler hat gegenüber seinem Auftraggeber eine Aufklärungs- und Informationspflicht. Er hat danach seinem Auftraggeber alles mitzuteilen, was er über das Objekt weiß und was für den Auftraggeber hinsichtlich des Hauptvertrages von Bedeutung ist. Voraussetzung ist jedoch, dass der Makler erkennen konnte, dass der jeweilige Sachverhalt für seinen Kunden eine Bedeutung hat (BGH 08.07.1981 - IVa ZR 244/80).

Immer muss der Auftraggeber über Mängel des Objekts informiert werden bzw. über alle das Objekt kennzeichnenden Eigenschaften (BGH 22.09.2005 - III ZR 295/04). Es gilt der Grundsatz, dass je unerfahrener der Kunde in wirtschaftlichen Angelegenheiten bzw. je riskanter die Investition, desto umfangreicher die Aufklärungspflicht des Maklers (OLG Celle, 10.06.1988 - 11 U 154/87).

2.3 Erkundigungs- und Prüfungspflichten

Grundsätzlich ist der Makler nicht verpflichtet, die Angaben seines Auftraggebers auf ihren Wahrheitsgehalt hin zu überprüfen (OLG Hamm, 06.07.1995 - 18 U 72/95). Dies gilt auch für die Bonität des nachgewiesenen oder vermittelten Vertragspartners. Etwas anderes gilt nur, wenn der Makler ausdrücklich die Gewähr für eine bestimmte Eigenschaft übernommen hat (OLG Stuttgart, 21.01.1987 - 4 U 148/86).

Zur Vermeidung einer derartigen Pflichtverletzung sollte der Makler insofern in dem Exposee darauf hinweisen, dass sich die Angaben auf Auskünfte des Auftraggebers beziehen. Dies wurde von dem BGH als zulässig angesehen (BGH, 16.09.1981 - IVa ZR 85/80).

2.4 Treuepflichten

Inhalt der Treuepflicht ist, dass der Makler alles zu tun hat, um den Leistungserfolg vorzubereiten, herbeizuführen und zu sichern. Ein Pflichtverstoß ist insofern gegeben, wenn z.B. der Makler aus eigennützigen Gründen einen für den Auftraggeber günstigen Vertragsabschluss nicht vermittelt.

2.5 Warnpflichten

Ein Makler hat grundsätzlich keine allgemeinen Prüfungs- und Nachforschungspflichten über die Bonität des Käufers. Drängen sich jedoch Zweifel an der Finanzierbarkeit eines Grundstückskaufs auf, so ist der Makler verpflichtet, seinen Auftraggeber davor zu warnen, den notariellen Kaufvertrag vor der endgültigen Finanzierungszusage abzuschließen (OLG Köln, 08.03.2005 - 24 U 114/04). Dies gilt nicht zuletzt deshalb, da ggf. bei der Rückabwicklung des Hauptvertrages der Anspruch des Maklers auf die Provision bestehen bleibt.