Kaufvertrag - Gewährleistung

1. Allgemein

Haftung für Mängel bzw. fehlende Eigenschaften der Kaufsache.

Es bestehen folgende kaufvertraglichen Gewährleistungsrechte:

1. a)

   Nacherfüllung

2. b)

   Rücktritt

   oder

   Minderung

   und (in beiden Fällen) ggf.

   Schadensersatz

   oder

   Aufwendungsersatz

Die Ansprüche Nacherfüllung und Rücktritt / Minderung stehen zueinander in einem Stufenverhältnis: Erst wenn die (erste oder weitere) Nacherfüllung ausgeschlossen ist, kann der Käufer zwischen Rücktritt und Minderung wählen. Daneben hat er bei Vorliegen der Voraussetzungen einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung.

Andererseits hat der Verkäufer bei einem unberechtigten Mangelbeseitigungsverlangen des Käufers einen Schadensersatzanspruch, sofern die Ursache für die Fehlfunktion dem Verantwortungsbereich des Käufers zuzuordnen ist (BGH 23.01.2008 - VIII ZR 246/06).

2. Mangel

Voraussetzung eines Gewährleistungsanspruchs ist, dass die Kaufsache mit einem Mangel behaftet ist, d.h. fehlerhaft ist. Mangel kann sowohl ein Rechts- als auch ein Sachmangel sein. Bei beiden Mangelarten hat der Käufer dieselben Rechte. Beide Mangelarten sind im Gesetz definiert:

Eine Kaufsache ist nach § 434 BGB mit einem Sachmangel behaftet, wenn sie nicht von der vereinbarten Beschaffenheit ist.

Fehlt eine Beschaffenheitsvereinbarung, ist die Kaufsache mangelhaft, wenn

• sie sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet,

• sie sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet bzw. nicht eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann,

• die vereinbarte Montage durch den Verkäufer oder die von ihm beauftragten Personen unsachgemäß durchgeführt worden ist oder

• die Montageanleitung bei einer zur Montage bestimmten Sache fehlerhaft ist, es sei denn die Kaufsache ist trotzdem durch den Käufer fehlerfrei montiert worden.

§ 434 Abs. 1 S. 2 BGB erweitert den Beschaffenheitsbegriff: Der Beschaffenheitsbegriff umfasst auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung erwarten kann. Die Haftung ist ausgeschlossen, wenn der Verkäufer die Äußerung nicht kannte oder nicht kennen musste oder sie die Kaufentscheidung nicht beeinflusst hat.

Die Kaufsache ist mit einem Rechtsmangel behaftet, wenn

• Dritte in Bezug auf die Kaufsache Rechte gegen den Käufer geltend machen können oder

• Dritte mehr als die im Vertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können.

Einem Rechtsmangel gleichgestellt ist der Fall, dass im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht.

Hinweis:

Insbesondere durch § 436 Abs. 2 BGB wird der Käufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind.

3. Rücktritt

Gemäß § 437 BGB hat der Käufer einer mangelhaften Sache einen Anspruch auf Rücktritt von dem Kaufvertrag.

Der kaufvertragliche Rücktritt ist abgesehen von den §§ 437,  440 BGB nicht ausdrücklich im Kaufvertragsrecht geregelt. Es wird insofern auf die §§ 323,  326 Abs. 1 S. 3 BGB des allgemeinen Schuldrechts verwiesen.

Die Voraussetzungen des kaufvertraglichen Rücktritts sind:

• Der Kaufgegenstand ist mangelhaft.

• Der Mangel ist nicht unerheblich.

  Hinweis:

  Entscheidungserheblicher Zeitpunkt für die Frage, ob der Mangel erheblich ist, ist der Zeitpunkt der Rücktrittserklärung (BGH 15.06.2011 - VIII ZR 139/09).

• Es ist dem Verkäufer eine Frist zur ordnungsgemäßen Leistung gesetzt worden.

• Diese Frist ist abgelaufen.

• Der Käufer hat den Rücktritt erklärt.

Die Fristsetzung ist gemäß §§ 323, 440 BGB entbehrlich, wenn

• der Verkäufer die Vertragsleistung ernsthaft und endgültig verweigert,

• die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder unzumutbar ist,

• der Verkäufer beide Arten der Nacherfüllung verweigert,

• ein Fixgeschäft vorliegt oder

• besondere Umstände die sofortige Geltendmachung des Rücktrittsrechts rechtfertigen.

Hinweis:

Bei der Rückabwicklung des Kaufs einer Eigentumswohnung ist der Nutzungsvorteil des Käufers abzuziehen, der nach dem Urteil BGH 06.10.2005 - VII ZR 325/03 zeitanteilig linear aus dem Erwerbspreis zu ermitteln ist. Im Falle der Mangelhaftigkeit der Wohnung ist der Nutzungsvorteil gemäß des Mangels zu mindern. Bei einer selbst genutzten Wohnung kann jedoch nicht als Nutzungsvorteil eine vergleichbare ortsübliche Miete berechnet werden.

In dem obigen Urteil bestimmten die Richter darüber hinaus, dass sich die Sachmängelhaftung bei einem Altbau bzw. einer Altbauwohnung nach dem Gewährleistungsrecht des Werkvertrages richtet, wenn der Verkäufer

• vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die nach dem Umfang und der Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind

  oder

• die Herstellungspflicht verletzt ist.

Bei der Frage der Ersatzpflichtigkeit der Eigennutzung des Grundstücks im Rahmen der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages ist nach dem Urteil BGH 31.03.2006 - V ZR 51/05 wie folgt zu unterscheiden:

• Verlangt der Käufer auch seine Kosten der Finanzierung bzw. der Unterhaltung des Grundstücks, so muss er sich im Gegenzug eine Eigennutzung in Höhe des üblichen Miet- oder Pachtzinses anrechnen lassen.

• Beschränkt sich der Käufer auf die Rückabwicklung des Vertrages und den Ersatz der Vertragskosten, kommt es nur zur Anrechnung der abnutzungsbedingten, zeitanteilig linear zu berechnenden Wertminderung der Immobilie.

4. Kenntnis vom Mangel

Die Rechtsfolgen der Kenntnis des Käufers sind in § 442 BGB geregelt:

Danach sind die Gewährleistungsrechte ausgeschlossen, wenn der Käufer bei Vertragsschluss den Mangel kannte oder er ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, es sei denn der Verkäufer hat den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine Eigenschaft der Kaufsache übernommen.