Immobiliendarlehensvertrag

Rechtswörterbuch

 Normen 

§ 503 BGB

§§ 1113 - 1203 BGB

 Information 

1. Allgemein

Ein Immobiliendarlehensvertrag ist ein Darlehensvertrag, der durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, auch Realkredit genannt.

Hinweis:

Zu den Inhalten des Wohnimmobilienkredit siehe den Beitrag "Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag".

2. Änderungen durch das Risikobegrenzungsgesetz

Mit dem Risikobegrenzungsgesetz wurden die Rechte des Immobiliendarlehensnehmers gestärkt:

  • Die Möglichkeit der Kreditinstitute, in Vertragsklauseln (Allgemeine Geschäftsbedingungen) versteckte generelle Zustimmungen zum Austausch des Kreditgebers aufzunehmen, unterliegt strengeren Anforderungen.

    § 309 Nr. 10 BGB, nach dem AGB-Klauseln bei Kauf-, Dienst- und Werkverträgen unwirksam sind, bei denen ein Dritter anstelle des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt oder eintreten kann, es sei denn, in der Bestimmung wird der Dritte namentlich bezeichnet oder dem anderen Vertragsteil das Recht eingeräumt, sich vom Vertrag zu lösen, wurde auf Darlehensverträge erweitert.

    Die Abtretung der Darlehensforderung (im Gegensatz zur Vertragsübernahme) bleibt weiterhin möglich. Solche Abtretungen sollen in der Regel andere Forderungen absichern und Refinanzierungen ermöglichen. Damit sind die Belange der Kreditwirtschaft ausreichend gewahrt.

  • Bei Zahlungsschwierigkeiten des Kunden kann die Kündigung des Darlehens nur bei Vorliegen der Voraussetzungen ausgesprochen werden (besonderer Kündigungsschutz).

  • Die kreditgebende Bank muss beim Vertragsschluss darüber informieren, dass Forderungen aus Kreditverträgen weiterverkauft werden können.

3. Sicherungsgrundschuld

Um den Grundstückseigentümer vor den besonderen Risiken der Übertragung einer Grundschuld, die zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden ist (Sicherungsgrundschuld) zu schützen, ist dafür Sorge zu tragen, dass er die sich aus einem Sicherungsvertrag ergebenden Einreden gegen die Grundschuld auch jedem Erwerber entgegenhalten kann.

§ 1192 Abs. 1a GB enthält eine den § 1157 BGB ergänzende Sonderregelung hinsichtlich des Fortbestehens der Einreden, die der Grundstückseigentümer aufgrund des Sicherungsvertrags gegen die Inanspruchnahme aus einer Sicherungsgrundschuld erheben kann.

In Abweichung von § 1157 BGB wird geregelt, dass der Grundstückseigentümer dem Erwerber der Sicherungsgrundschuld nicht nur diejenigen Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegensetzen kann, deren Tatbestand im Zeitpunkt des Übergangs bereits erfüllt war. Nach der Regelung können gegen die Inanspruchnahme aus der Sicherungsgrundschuld vielmehr auch diejenigen Einreden erhoben werden, "die sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben", die also im Zeitpunkt des Übergangs der Sicherungsgrundschuld im Sicherungsvertrag bereits begründet waren, deren Tatbestand aber erst später vollständig verwirklicht wurde.

4. Aufklärungspflicht der Bank bei überteuertem Kaufpreis

Der BGH hat - bei Vorliegen der engen Voraussetzungen - den Investoren von Schrottimmobilien einen Schadensersatzanspruch gegen die die Kapitalanlage finanzierende Bank zugestanden. Grundlage des Anspruchs ist die Verletzung von Aufklärungspflichten (BGH 19.09.2006 - XI ZR 204/04, BGH 21.11.2006 - XI ZR 347/05).

Die kreditgebende Bank ist nach der Entscheidung BGH 29.04.2008 - XI ZR 221/07 nur dann verpflichtete, ihren Kunden über die sittenwidrige Überteuerung des Kaufobjekts aufzuklären, wenn sie entweder positive Kenntnis davon hat, dass der Kaufpreis fast doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert oder wenn sich diese Erkenntnis dem zuständigen Sachbearbeiter hätte aufdrängen müssen.

 Siehe auch 

BGH 22.10.2003 - IV ZR 398/02

Assies/Beule/Heise/Strube: Handbuch des Fachanwalts Bank- und Kapitalmarktrecht; 4. Auflage 2015

Jungmann: Schadensersatzansprüche in Schrottimmobilienfällen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 1562

Langenbucher: Kredithandel nach dem Risikobegrenzungsgesetz; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2008, 3169

Müggenborg/Horbach: Die Verwirkung des Widerrufsrechts bei Immobiliendarlehen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, 2145

Schwintowski: Bankrecht; 4. Auflage 2014

Vollkommer: Zwangsvollstreckung des Verbrauchers bei Immobiliendarlehensverträgen?; Neue Juristische Wochenschrift - NJW ; 2004, 818

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