Grundstück - wesentliche Bestandteile

Rechtswörterbuch

 Normen 

§§ 94, 95 BGB

 Information 

1. Allgemein

Teile des Grundstücks im rechtlichen Sinne.

Bei zu einem Grundstück gehörenden Gegenständen etc. sind folgende Formen zu unterscheiden:

  • Wesentliche Bestandteile

  • Scheinbestandteile

  • Bestandteile

  • Zubehör

2. Definition

Nach der gesetzlichen Definition des § 94 BGB sind wesentliche Bestandteile eines Grundstücks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Das Gesetz nennt als Beispiel Gebäude und mit dem Boden zusammenhängende Erzeugnisse des Grundstücks.

Die Abgrenzung erfolgt gemäß § 93 BGB danach, ob jede Einzelsache nach einer Trennung für sich brauchbar bliebe. Unerheblich ist, ob ein abgetrennter Bestandteil allein nicht funktionsfähig ist, wenn dieser in gleicher oder in ähnlicher Weise in eine andere Anlage integriert werden und damit wieder seine Funktion erfüllen kann (BGH 11.11.2011 - V ZR 231/10).

Bestand von vornherein die Absicht, nach dem Vertragsende mit Einverständnis des Eigentümers den Gegenstand auf dem Grundstück zu lassen, so wird er unmittelbar wesentlicher Bestandteil.

Beispiele für wesentliche Bestandteile eines Grundstücks bzw. Gebäudes sind:

  • Bäume

  • Schwimmbecken

  • Gartengewächshaus bzw. Gartenhaus

  • Garage

Gebäude sind wesentliche Bestandteile von Grundstücken, somit sind die wesentlichen Bestandteile des Gebäudes auch wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Zudem stellt § 94 Abs. 2 BGB fest, dass die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind. Zur Herstellung sind z.B. eingefügt:

  • Fenster und Türen

  • Heizungsanlage

Eine Einbauküche ist kein wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes, ggf. ist sie Zubehör (BGH 20.11.2008 - IX ZR 180/07).

3. Scheinbestandteile

Scheinbestandteile sind gemäß § 95 BGB Bestandteile eines Grundstücks, die jedoch nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden sind. In der Praxis sind dies insbesondere von dem Mieter oder Pächter eingebaute Bestandteile. Aber:

Die grundsätzlich zugunsten eines Mieters bestehende Vermutung, dass die Verbindung von ihm eingebrachter Anlagen regelmäßig nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, kann für Pflanzen nicht uneingeschränkt angewandt werden, da diese nach einigen Jahren nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand zu entfernen sind. Das Umpflanzen von Gehölzen ist dann nur mit großem Aufwand und von einem Fachmann durchführbar und birgt auch dann noch das Risiko, dass sie am neuen Standort nicht wieder anwachsen (LG Detmold 26.03.2014 - 10 S 218/12).

4. Rechtliche Folgen

Rechtliche Folgen sind:

  • Wesentliche Bestandteile sind nicht sonderrechtsfähig: Dingliche Rechtsänderungen des Grundstücks erstrecken sich stets auch auf die wesentlichen Bestandteile. Diese Rechtsfolge kann nicht von den Parteien abgeändert werden bzw. eine Vereinbarung hätte keine dingliche, sondern nur eine schuldrechtliche Wirkung.

  • Auch die beschränkt dinglichen Rechte schließen die wesentlichen Bestandteile mit ein.

Nicht wesentliche Bestandteile des Grundstücks nehmen grundsätzlich ebenfalls teil an der rechtlichen Situation des Grundstücks, jedoch können hier die Parteien andere Vereinbarungen auch mit einer dinglichen Wirkung treffen.

 Siehe auch 

BGH 08.02.2013 - V ZR 238/11 (Rauchwarnmelder wesentliche Bestandteile oder Zubehör)

BGH 15.02.2008 - V ZR 222/06 (verschachtelte Bauweise)

Krauß: Immobilienkaufverträge in der Praxis; 7. Auflage 2014

Lemke: Immobilienrecht; 2. Auflage 2015

Schreiber: Der Eigentumserwerb an Grundstücksbestandteilen; Juristische Arbeitsblätter - JA 2006, 113