Betriebskosten

Rechtswörterbuch

 Normen 

§§ 556, 556a BGB

BetrKV

 Information 

1. Allgemein

Allgemein sind Betriebskosten gemäß § 1 Betriebskostenverordnung Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Hinweis:

Die Ausdrücke "Betriebskosten" und "Nebenkosten" werden synonym gebraucht, wobei der Begriff der Betriebskosten der vom Gesetzgeber verwendete Begriff ist.

In der Praxis wird bei einer Verpachtung / Vermietung des Grundstücks / des Gebäudes die Verpflichtung zur Zahlung der Betriebskosten auf den Mieter bzw. Pächter übertragen.

Die Vereinbarung zur Übernahme der Betriebskosten durch die Mietparteien muss ausdrücklich und eindeutig getroffen werden, sie ist im Zweifel eng auszulegen. Der Mieter ist nur zur Bezahlung der Betriebskosten verpflichtet, zu deren Übernahme er sich vertraglich verpflichtet hat.

Die Bezahlung der Betriebskosten kann pauschal oder konkret mit einer jährlichen Abrechnung erfolgen, wobei vielfach mit der Kaltmiete eine monatliche Vorauszahlung vereinbart wird.

Bei der Vereinbarung einer Vorauszahlung kann nach der Abrechnung jede Partei in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Dies gilt auch dann, wenn eine Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Immer kann eine Anpassung der Vorauszahlungen nur mit Wirkung für die Zukunft vorgenommen werden (BGH 18.05.2011 - VIII ZR 271/10).

Bei der Zahlung einer Pauschale sind alle Betriebskosten abgegolten. Der Vermieter kann keine weiteren Zahlungen, der Mieter keine Überzahlungen einfordern.

2. Arten der abrechenbaren Betriebskosten

Die verschiedenen Arten der abrechenbaren Betriebskosten sind in § 2 BetrKV aufgeführt. U.a. folgende Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden:

  • Kosten der Wasserversorgung

  • Abwasserkosten

  • Grundsteuer

  • Heizung

  • Wartungskosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung

  • Fahrstuhl

  • Straßenreinigung, Müllabfuhr

  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

  • Gartenpflege

  • Hausbeleuchtung

  • Schornsteinreinigung

  • Sach- und Haftpflichtversicherung

  • Hausmeister

  • Gemeinschaftsantenne, Kabelanschluss

3. Formelle Wirksamkeit

Neben der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung muss diese auch die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit erfüllen:

Die Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es zudem ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht (BGH 12.11.2014 - VIII ZR 112/14).

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der Gesamtkosten, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (BGH 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 unter Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung).

Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit (BGH 19.11.2008 - VIII ZR 295/07).

4. Wohnraummietverhältnisse

Siehe den Beitrag "Betriebskosten - Wohnraummietverhältnisse".

5. Gewerblicher Mietvertrag

Auch im gewerblichen Mietvertrag können die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten durch eine Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Darüber hinaus kann die Übernahme weiterer, auf das Gebäude bzw. Mietobjekt entfallenden Betriebskosten vereinbart werden. Zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten empfiehlt es sich immer, die Kostenart so detailliert wie möglich zu beschreiben.

Zulässig ist grundsätzlich eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt ist, nach Vertragsschluss entstehende neue Kostenarten auf den Mieter umzulegen. Die Höhe der Kosten muss jedoch bereits in der Vereinbarung auf eine bestimmte Höhe begrenzt sein. Insgesamt ist eine derartige Vereinbarung in der Rechtsprechung jedoch nicht unumstritten.

Im Gewerbemietrecht muss die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen. Nach der Rechtsprechung endet die angemessene Frist in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (BGH 27.01.2010 - XII ZR 22/07).

Bei einem Mietverhältnis über Gewerberäume kann allein durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und den vorbehaltlosen Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter zwischen den Mietvertragsparteien für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kommen, das einer späteren Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (BGH 28.05.2014 - XII ZR 6/13).

Bei einem Eigentumswechsel während der Abrechnungsperiode ist für die laufende Abrechnungsperiode noch der Veräußerer (und nicht der Erwerber) zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Dies wurde für gewerbliche Mietverhältnisse durch das Urteil BGH 29.09.2004 - XII ZR 148/02 festgestellt. Soweit dem Mieter dadurch Nachteile entstehen, dass ihm eine Aufrechnung von überzahlten Betriebskosten mit Mietzinsforderungen aufgrund des Vertragsparteiwechsels verwehrt bleibt, ist dies nach der Ansicht der Richter hinzunehmen.

6. Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch den Vermieter

Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Dieses bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerbemietverhältnisse. Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots führt zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters.

Die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots obliegt dem Mieter. Den Vermieter trifft dementsprechend die Darlegungs- und Beweislast lediglich dafür, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt sind. Grundsätzlich trägt der Vermieter insoweit auch keine sekundäre Darlegungslast, die ihn zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen, etwa eines Preisvergleichs, verpflichten würde (BGH 17.12.2014 - XII ZR 170/13).

7. Wärmelieferung / Contracting

Siehe insofern den Beitrag "Gewerbliches Wärmecontracting".

 Siehe auch 

BGH 10.02.2016 - VIII ZR 33/15 (Betriebskosten - Pflege und Reinigung "öffentlicher" Parkflächen)

BGH 22.10.2014 - VIII ZR 41/14 (Betriebskostennachforderung im Urkundenprozess)

BGH 05.12.2012 - XII ZR 44/11 (Keine Verzugszinsen bei verspäteter Zahlung des Guthabens)

BGH 12.01.2011 - VIII ZR 148/10 (Frist des Mieters für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung)

BGH 21.01.2009 - VIII ZR 107/08 (Zugang innerhalb der Frist)

BGH 11.05.2006 - I ZB 94/05 (Erstellung der Betriebskostenabrechnung als nicht vertretbare Handlung)

BGH 31.05.2006 - VIII ZR 159/05 (Betriebskostentragungspflicht bei leerstehenden Wohnungen)

BGH 08.03.2006 - VIII ZR 78/05 (Betriebskostenabrechnung bei Mischnutzung und preisfreien Wohnraums)

BGH 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 (Frist zur Abrechnung der Betriebskosten)

OLG Köln 04.07.2006 - 22 U 40/06 (Verpflichtung zur Übernahme überhöhter Hausverwalterkosten)

http://www.nebenkostenabrechnung.com

Engel: Streitanfällige Betriebskosten in der Gewerberaummiete; Miet-Rechts-Berater - MietRB 2010, 181

Kreuzberg/Wien: Handbuch der Heizkostenabrechnung. Abrechnung nach Heizkostenverordnung und im Contracting; 9. Auflage 2016

Langenberg: Ungelöste Fragen der Umlage und Abrechnung von Betriebskosten; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2008, 1269

Löfflad: Betriebskostenabrechnung: Das Auskunfts- und Einsichtsrecht des Mieters in Abrechnungsbelege; Mietrechts-Berater - MietRB 2005, 102

Lützenkirchen: Durchsetzung und Abwehr von Betriebskostennachforderungen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, Teil 1: Seite 31; Teil 2: Seite 1740, Teil 3: Seite 3078; Teil 4: Seite 3624; Teil 5: Seite 3624

Milger: Mindestanforderungen an die Betriebskostenabrechnung; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2009, 625

Neuhaus: Handbuch der Geschäftsraummiete; 6. Auflage 2016

Ruff: Die Umlage der Grundsteuer als Betriebskosten; Wohnungswirtschaft und Mietrecht - WoM 2003, 379

Schmid: Handbuch der Mietnebenkosten. Wohnraum und Gewerberaum; 14. Auflage 2014

Timme: Erzwingung von Nebenkostenabrechnungen im Wege der Zwangsvollstreckung; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2006, 2668

Zehelein: Die Umlage neuer und neuartiger Betriebskosten. Zur Umlage neuer Betriebskosten im laufenden Mietverhältnis sowie der Frage, welche aktuell neuartigen Betriebskosten umlagefähig sind; Wohnungswirtschaft und Mietrecht - WuM 2016, 400

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