Beleihung von Grundstücken

Rechtswörterbuch

 Normen 

§§ 12 ff. PfandBG

§ 84 SGB IV

BelWertV

 Information 

1. Allgemein

Ist von einer Beleihung eines Grundstücks die Rede, so ist damit die Hingabe des zu finanzierenden Grundstücks als Sicherheit für die Vergabe eines Immobiliendarlehens gemeint. Beleihungswert und Beleihungsgrenze des Objekts sind dabei ausschlaggebend für die maximale Kredithöhe.

2. Rechtsgrundlagen

Rechtsgrundlagen der Beleihungswertermittlung von Grundstücken sind die §§ 14, 16 PfandBG sowie die Beleihungswertermittlungsverordnung, mit der gemäß § 16 Abs. 4 PfandBG die Einzelheiten der Methodik und Form der Beleihungswertermittlung nach § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG festlegt werden.

3. Anwendungsbereich

Zwar beschränkt sich der Gesetzeswortlaut auf die Nennung von Hypotheken, gemäß § 18 PfandBG gelten die Vorgaben aber auch für Grundschulden und vergleichbare ausländische Sicherheiten.

Im Folgenden wird der besseren Lesbarkeit wegen weiterhin nur der Ausdruck "Hypotheken" verwendet.

Grundsätzlich gilt das Pfandbriefgesetz für alle Kreditinstitute, die Pfandbriefe herausgeben. Durch ihren Bezug auf § 16 PfandBG sind die festgelegten Vorgaben auch für die anderen Sparten der Kreditwirtschaft verbindlich:

4. Gegenstand der Wertermittlung

Gegenstand der Wertermittlung können gemäß § 13 PfandBG, § 2 BelWertV sein:

  • Grundstücke

  • grundstücksgleiche Rechte (z.B. ein Erbbaurecht)

  • vergleichbare Rechte einer ausländischen Rechtsordnung (z.B. das Leasehold im britischen Grundstücksrecht)

5. Verfahren der Wertermittlung / Beleihungswertgrenzen

Der Beleihungswert ist nach der Definition in § 3 BelWertV der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Ausdrücklich wird klargestellt, dass spekulative Elemente nicht berücksichtigt werden dürfen.

Während es sich bei dem Verkehrswert um einen Wert handelt, den das Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt aufweist, bezieht sich der Beleihungswert auf einen Wert, der über einen gewissen Zeitraum hinweg dauerhaft zu erzielen wäre. Ausgangspunkt der Beleihungswertermittlung ist jedoch der Verkehrswert.

Der Beleihungswert ist von dem Marktwert zu unterscheiden: Marktwert ist gemäß § 16 Abs. 2 PfandBG der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag nach einem angemessenen Vermarktungszeitraum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, vorausgesetzt jede Verkaufspartei handelt mit Sachkenntnis und ohne Zwang. Der Beleihungswert darf einen nach anerkannten Grundsätzen ermittelten Marktwert nicht überschreiten.

Für Hypotheken besteht eine Beleihungsgrenze in Höhe von 60 Prozent des Beleihungswertes.

Dabei besteht folgender Grundsatz: Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Immobilienwertermittlung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und zukünftigen Nutzung ergibt.

Es bestehen folgende Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts / Beleihungswerts:

  • das Sachwertverfahren (insbesondere bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern)

  • das Ertragswertverfahren (insbesondere bei Renditeimmobilien)

  • das Vergleichswertverfahren (insbesondere bei unbebauten Grundstücken)

Der von einem Sachverständigen festgestellte Beleihungswert beträgt i.d.R. 70 bis 90 Prozent des Verkehrswerts. Der ermittelte Beleihungswert ist Ausgangswert für die Beleihungsgrenze, die bei einem Realkredit für Gewerbeimmobilien beispielsweise 60 Prozent und bei Wohnimmobilien ca. 80 Prozent des Beleihungswerts beträgt.

Als Realkredite werden Kredite bezeichnet, die die Anforderungen der §§ 12 ff. PfandBG erfüllen, d.h. erstrangigeDarlehen mit einer mindestens vierjährigen Laufzeit, die 60 Prozent des Beleihungswertes nicht überschreiten.

Das Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes bestimmt sich nach der Beleihungswertermittlungsverordnung. Ziel der Verordnung ist die Schaffung einer einheitlichen Grundlage für die Ermittlung der Beleihungswerte durch Banken und Finanzdienstleister. Inhalte sind:

  • Allgemeine Verfahrensgrundsätze

  • Anforderungen an den Gutachter und das Gutachten

  • das Wertermittlungsverfahren

Die den Beleihungswert ermittelnden Gutachter müssen über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Immobilienbewertung verfügen. Die entsprechende Qualifikation wird gemäß § 6 PfandBG bei Personen, die von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle bestellt (öffentlich-bestellte Sachverständige) sind oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, vermutet.

 Siehe auch 

BGH 29.04.2008 - XI ZR 221/07 (eine lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgte Beleihungswertermittlung begründet grundsätzlich keine Aufklärungspflicht)

BVerwG 16.03.1995 - 7 C 39/93

http://www.hypverband.de (Verband deutscher Hypothekenbanken)

Kleiber/Simon/Weyers: Verkehrswertermittlung von Grundstücken; Kommentar, 6. Auflage 2010

Krauß: Immobilienkaufverträge in der Praxis; 5. Auflage Dezember 2009

Wörz//Pecoroni/Loy u.a.: Beleihungswertermittlung. Grundlagen und Praxis der Bewertung und Beleihung von Grundstücken; 2. Auflage 2009

Wuchert: Der Beleihungswert. Probleme bei der Ermittlung auf Grundlage von angelsächsischen Marktwertgutachten; Der Immobilienbewerter - ImmWert 2009, 3