BGH, 11.08.2010 - VIII ZR 45/10 - Berücksichtigung von außerhalb der Abrechnung erteilten Erläuterungen zu einer Betriebskostenabrechnung aufgrund deren Erforderlichkeit für ihre Nachvollziehbarkeit; Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung als Teil der an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen; Darlegungslast und Beweislast des Mieters für eine Entstehung erheblicher Mehrkosten pro Quadratmeter durch die gewerbliche Nutzung bei Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab; Maßgeblichkeit von in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten

Bundesgerichtshof
Urt. v. 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10
Gericht: BGH
Entscheidungsform: Urteil
Datum: 11.08.2010
Referenz: JurionRS 2010, 22066
Aktenzeichen: VIII ZR 45/10
 

Verfahrensgang:

vorgehend:

AG Duisburg-Ruhrort - 18.06.2009 - AZ: 9 C 689/08

LG Duisburg - 09.02.2010 - AZ: 13 S 142/09

Fundstellen:

BBB 2010, 59

DWW 2011, 198

GuT 2010, 371

Info M 2010, 370

Info M 2010, 371

Info M 2010, 420

IWR 2010, 69

JurBüro 2011, 52

MDR 2010, 1102-1103

MietRB 2011, 3-4

MK 2010, 209

NJ 2010, 510-511

NJ 2011, 134

NJW 2010, 3363-3365

NZM 2010, 784-785

WuM 2010, 627-629

ZAP 2010, 1031

ZAP EN-Nr. 653/2010

ZfIR 2010, 702

ZGS 2010, 487

ZMR 2011, 26-27

Amtlicher Leitsatz:

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 und 3

  1. a)

    Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.

  2. b)

    Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb in solcher Vorwegabzug geboten ist.

  3. c)

    Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211).

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
im schriftlichen Verfahren
gemäß § 128 Abs. 2 ZPO
mit Schriftsatzfrist bis zum 2. August 2010
durch
den Vorsitzenden Richter Ball,
die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie
den Richter Dr. Bünger
für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 9. Februar 2010 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

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