BGH, 06.10.2010 - VIII ZR 183/09 - Einheitliche Umlage der Kosten der Wasserversorgung nach dem erfassten Wasserverbrauch; Unzumutbare Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit; Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch

Bundesgerichtshof
Urt. v. 06.10.2010, Az.: VIII ZR 183/09
Gericht: BGH
Entscheidungsform: Urteil
Datum: 06.10.2010
Referenz: JurionRS 2010, 26059
Aktenzeichen: VIII ZR 183/09
 

Verfahrensgang:

vorgehend:

LG Leipzig - 20.02.2009 - AZ: 8 O 3161/08

OLG Dresden - 25.06.2009 - AZ: 8 U 402/09

Fundstellen:

BBB 2011, 52

GK/BW 2011, 167-168

Info M 2010, 479

IR 2011, 41-42

IWR 2011, 64

JurBüro 2011, 164

MDR 2010, 1373

MietRB 2011, 38

MK 2011, 41

NJ 2011, 134

NJ 2011, 288

NJW 2010, 3645-3647 "erheblicher Leerstand"

NJW 2010, 8

NZM 2010, 855-857

RdW 2011, 188-189

WuM 2010, 685-688

ZAP 2010, 1205-1206

ZAP EN-Nr. 751/2010

ZGS 2010, 534

ZMR 2011, 195-198

Amtlicher Leitsatz:

BGB § 556a Abs. 1 Satz 2

  1. a)

    § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind,# einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt.

  2. b)

    In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel

    "Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt). "

    der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
auf die mündliche Verhandlung vom 6. Oktober 2010
durch
den Vorsitzenden Richter Ball,
den Richter Dr. Frellesen,
die Richterin Dr. Hessel sowie
die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider
für Recht erkannt:

Tenor:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 25. Juni 2009 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

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