WEG-Verwalter
ZertVerwV
BT-Drs. 19/22634 (zu den im Dezember 2020 in Kraft getretenen Änderungen)
Mit dem am 01.12.2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz wurde die Position des Verwalters der Wohnungseigentumsgemeinschaften gestärkt. Gemäß § 9b WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter u.a. gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Daneben ist er für alle Aufgaben der ordnungsgemäßen Verwaltung zuständig.
Die Aufgaben, Rechte und Pflichten eines WEG-Verwalters im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung sind im WEG geregelt.
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ab dem 01.12.2023 die Bestellung eineszertifizierten Verwalters nach § 26a WEG. Hintergrund dieser erhöhten Qualifikationsanforderung ist nach der Gesetzesbegründung (Bundestags-Drucksache 19/22634) Folgendes:
"Der Rechtsausschuss erkennt, dass sich mit den beabsichtigten Änderungen des Wohnungseigentumsrechts die Anforderungen an eine qualifizierte Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen erhöht. Der zunehmende Bedarf an einer fachkundigen Verwaltung resultiert aber auch aus den immer komplexer werdenden gesellschaftlichen und rechtlichen Zusammenhängen, die die Verwaltertätigkeit prägen."
"Die Aufgaben- und Rechtsbereiche, die das Tätigkeitsfeld in der Wohnungseigentumsverwaltung prägen, haben sich in der Vergangenheit beständig erweitert. Die technische Entwicklung verlangt dauernde Fortbildung."
Gemäß § 26a Abs. 2 WEG werden die näheren Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalte in einer Rechtsverordnung erlassen. Diese ist als "Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz" in Kraft getreten.
Die durch die Verordnung geregelte Prüfung bezweckt gemäß § 1 die Erbringung des Nachweises, dass eine Person über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen vertieften
rechtlichen,
kaufmännischen und
technischen Kenntnisse
verfügt.
Die im Einzelnen vorzuhaltenden Inhalte sind in der Anlage 1 der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung aufgeführt.
Befreiung von der Prüfungspflicht:
Folgende Berufsgruppen sind von der Pflicht zum Ablegen der Prüfung zum zertifizierten WEG-Verwalter befreit:
die in § 7 der ZertVerwV aufgeführten Berufsgruppen, u.a. Volljuristen und ausgebildete Immobilienkaufleute.
Diese Berufsgruppe ist zwar von der Prüfungspflicht befreit, aber nicht von der Notwendigkeit, sich dieses vertiefte Fachwissen anzueignen und ständig weiter zu entwickeln:
"Vor allem aber stellen die zum Teil tiefgreifenden Änderungen des Rechts durch die WEG-Reform auch erfahrene und Verwalter vor die Aufgabe, sich darin vertieft einzuarbeiten" (BR-Drucksache 757/21 Seite 17).
am 01.12.2020 bestellte WEG-Verwalter. Diese Befreiung gilt jedoch nur bis zum 01.06.2024, d.h. bis zu diesem Zeitpunkt muss die Prüfung zum zertifizierten WEG-Verwalter nachgeholt sein.
Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung:
Gemäß § 23 WEG werden Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
Dabei kann jeder Wohnungseigentümer unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (OLG Frankfurt am Main 18.08.2008 - 20 W 426/05).
Mit dem Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 01.12.2020 wurde mit § 23 Abs. 1 S. 2 WEG eine Beschlusskompetenz zur Einführung der Online-Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümer eingeführt. Auf dieser Grundlage kann beschlossen werden, dass Wohnungseigentümer im Wege elektronischer Kommunikation an der Versammlung teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise ausüben können. Die Beschlusskompetenz ermöglicht es aber nicht, die Präsenzversammlung insgesamt zugunsten einer reinen Online-Versammlung abzuschaffen. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, physisch an der Versammlung teilzunehmen, steht damit nicht zur Disposition der Mehrheit.
Es besteht keine gesetzliche Vorgaben über die konkrete, insbesondere technische Ausgestaltung der Online-Teilnahme. Über die Ausgestaltung ist deshalb zu beschließen, wobei sich die Rechtmäßigkeit des Beschlusses - wie stets - nach dem allgemeinen Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung richtet.
Rechtslage bei einer dem Beschluss der Eigentümer entgegenstehenden Auftragsvergabe:
Dem Verwalter steht grundsätzlich ein Anspruch auf Ersatz der ihm bei der Geschäftsführung für die GdWE entstandenen Aufwendungen nach § 670 BGB zu. Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag.
Der Verwalter muss allerdings - wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschäftsbesorger - die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der Wohnungseigentümer durchführen.
"Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen. (...). Liegt die Eigenmächtigkeit, wie hier, darin, dass der Verwalter sich über die Entscheidung der Wohnungseigentümer hinweggesetzt hat, eine bestimmte Firma zu beauftragen, kann dies außerdem eine Verringerung des Ersatzanspruchs rechtfertigen" (BGH 10.12.2021 - V ZR 32/21).
Abramenko/Riecke/Schneider: WEG - mit HeizkostenV; BetrKV, WoflV, TrinkwVO. Kommentar; 6. Auflage 2023
