Rechtswörterbuch

Nutzen Sie die Schnellsuche, um nach Themen im Rechtswörtebuch zu suchen!

Mietvertrag - Abschluss des Mietvertrags

 Normen 

§ 550 BGB

 Information 

1. Schriftform

Der Abschluss eines Mietvertrags erfordert grundsätzlich nicht die Schriftform. Jedoch bestimmt § 550 BGB für Wohnraum-Mietverträge, die ohne die Schriftform für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, Konsequenzen: Diese gelten als für unbestimmte Zeit geschlossen. Zeitmietverträge sind somit ohne Einhaltung der Schriftform keine solchen.

In Rechtsprechung und Literatur ist zudem anerkannt, dass die Bestimmung auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung findet, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (BGH 09.07.2008 - XII ZR 117/06).

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind.

Die Schriftform des § 550 BGB ist auch gewahrt, wenn zwar eine Vertragsurkunde existiert, diese aber nicht Vertragsgrundlage ist, weil sie z.B. nur von einer Partei unterzeichnet ist oder die zweite Partei das formgerechte Angebot der anderen Partei verspätet angenommen hat. In diesen Fällen kann der Mietvertrag durch Vollzug konkludent abgeschlossen werden (BGH 24.02.2010 - XII ZR 120/06).

Hinweis:

Der Mietzins wird im Gesetz als Miete bezeichnet.

Hinweis:

Zu der Wirksamkeit einer Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag siehe den Beitrag "Schriftform".

2. Vertragsunterzeichnung

Entsprechend ist für die Einhaltung der Schriftform auch erforderlich, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist. Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern / Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden.

Ist die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise hinreichend bestimmbar, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt. Dann kann dessen Unterschrift auf der im Mietvertrag mit "Mieter" oder "Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er mit seiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will (BGH 07.05.2008 - XII ZR 69/06).

Für die Einhaltung der Schriftform bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist es erforderlich, dass alle Gesellschafter die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Vertrag, muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen. Das Vertretungsverhältnis wird dabei bereits durch den der Unterschrift beigefügten Stempelabdruck angezeigt, ohne dass es dazu weiterer Unterschriften der übrigen geschäftsführenden Gesellschafter bedarf (BGH 23.01.2013 - XII ZR 35/11).

3. Vorvertrag

Daneben werden häufig mietrechtliche Vorverträge vereinbart: Durch den Abschluss eines Vorvertrages verpflichten sich die Parteien zum Abschluss eines Hauptvertrages. Voraussetzung eines wirksamen Vorvertrages ist aber die Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile in der Weise, dass der Inhalt des späteren Vertrags bestimmbar ist.

Beispiel:

Der Vermieter baut ein Einfamilienhaus mit einer zu vermietenden Einliegerwohnung. Aufgrund der noch unbestimmten Fertigstellung der Wohnung schließt er mit dem Mieter einen Vorvertrag über die wesentlichen Vertragsbestandteile mit Ausnahme des konkreten Mietbeginns, der mit der Fertigstellung der Wohnung eintreten soll.

4. Abschluss mit einer Wohngemeinschaft

Die vertragliche Gestaltung eines Mietvertrages mit einer Wohngemeinschaft erfordert - wie das folgende Urteil des BGH zeigt - bezüglich der Frage des Mieterwechsels eine klare Regelung (BGH 27.04.2022 - VIII ZR 304/21):

"Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen (...) zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte."

"Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf einen derartigen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden. Vielmehr bedarf es hierfür konkreter Anhaltspunkte."

 Siehe auch 

Betriebskosten

Miete - Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Miete - Verjährung von Nebenansprüchen aus dem Mietverhältnis

Mietkaution

Mietspiegel

Mietvertrag

Mietvertrag - fristlose Kündigung

Mietvertrag - Kündigungsfrist

Mietvertrag - ordentliche Kündigung

Mietvertrag - Sozialklausel

Mietvertrag - Sonderkündigungsrecht

Nachmieter

Nichteheliche Lebensgemeinschaft - Mietvertrag

Schönheitsreparaturen

Schriftform

Tierhaltung

Untervermietung

Wohnflächenberechnung

Wohnungszuweisung

Zeitmietvertrag

Harz/Riecke/Schmid: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht; 7. Auflage 2021

Schweitzer: Die Mietvertragsänderung - Alarmstufe Rot für das Wahren der Schriftform; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2019, 198