Mietpreisbegrenzung
BT-Drs. 19/15824 (zu den am 01.04.2020 in Kraft getretenen Änderungen)
1. Hintergrund
Derzeit kommt es in vielen Kreisen in Deutschland zu Wohnungsengpässen, die nicht flächendeckend auftreten, aber in den betroffenen Regionen zahlreiche Probleme mit sich bringen. Vor allem in prosperierenden Ballungszentren, aber auch in attraktiven Mittelstädten und Hochschulstandorten steigen die Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen überdurchschnittlich stark an und liegen teilweise in erheblichem Maß über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dieser Entwicklung sollen die neuen Regelungen begegnen, indem sie die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum in den betroffenen Gebieten begrenzen.
Dabei handelt es sich nicht um eine Begrenzung der Mieterhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses, sondern um eine Mietpreisbegrenzung bei dem Neuabschluss eines Vertrages.
2. Inhalt der Miethöhebegrenzung
Nach § 556d BGB besteht eine Mietpreisbegrenzung bei dem Abschluss von Wohnraummietverträgen. Erfasst werden Wohnraummietverhältnisse, nicht aber andere Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, also insbesondere nicht gewerbliche Mietverhältnisse. Allerdings wird die Regelung auf bestimmte Gebiete begrenzt: Voraussetzung ist, dass der Wohnraum in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Die Bestimmung der Gebiete erfolgt durch die Landesregierungen.
Dabei ist Bezugspunkt die ortsübliche Vergleichsmiete für das konkrete Mietobjekt. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann häufig ein Mietspiegel herangezogen werden. In zeitlicher Hinsicht maßgeblich ist der Beginn des Mietverhältnisses, der in der Praxis meist kurz nach dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegt. Spätere Änderungen der Miethöhe, etwa wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, sind für die Anwendung des § 556d BGB unerheblich.
Der typische Anwendungsfall der Regelung ist die Wiedervermietung einer Wohnung in einem Bestandsgebäude. Die Bestimmung ist jedoch beispielsweise auch auf die erstmalige Vermietung einer Bestandswohnung nach Aufgabe der Selbstnutzung durch den Wohnungseigentümer anwendbar.
3. Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt
Die Mietpreisbegrenzung gilt nur in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. § 556d Abs. 2 BGB enthält die Ermächtigungsgrundlage für die Landesregierungen, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen.
Änderung zum 01.04.2020: Zuvor war die Dauer der jeweiligen Rechtsverordnung auf höchstens fünf Jahre begrenzt. Nach Ablauf dieser Frist kam eine erneute Ausweisung oder Verlängerung nicht mehr in Betracht. Durch Einfügung des Wortes "jeweils" können die Landesregierungen nunmehr eine bestimmte Gebietskulisse mehrfach für jeweils höchstens fünf Jahre als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen.
Die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete erfordert eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung.
In Satz 3 sind Indikatoren aufgeführt, die in Bezug auf eine Unterversorgung aussagekräftig sein können. Hierbei können Nachfragekriterien (insbesondere Bevölkerungswachstum, Nummer 3), Angebotskriterien (insbesondere Leerstandsquote, Nummer 4) oder Rückschlüsse aus der bestehenden Marktlage (Mietentwicklung oder Mietbelastung, Nummer 1 und 2) beachtlich sein. Ob im Einzelfall einer oder mehrere dieser Indikatoren ausreichen oder trotz Vorliegens solcher Indikatoren eine Anspannung zu verneinen ist, kann sich nur aus einer Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheit ergeben. Aus diesem Grund wird von starren Vorgaben abgesehen. Zudem können nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121) auch andere als die genannten Kriterien im Einzelfall aussagekräftig sein, wie zum Beispiel das Mietniveau in dem betroffenen Gebiet. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass aussagekräftiges Datenmaterial nicht für jedes infrage kommende Gebiet in Bezug auf alle genannten Indikatoren zur Verfügung stehen dürfte. Ein Zwang, zu allen Indikatoren Erhebungen anzustellen, ist mit der Aufzählung in Satz 3 daher nicht verbunden.
Außerkrafttreten:
Mit der Änderung des § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB zum 01.04.2020 wird bestimmt, dass alle von den Landesregierungen erlassenen Rechtsverordnungen zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten müssen. Die Regelungen der Mietpreisbremse können daher bundesweit längstens bis einschließlich 31. Dezember 2025 angewendet werden.
4. Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung
4.1 Vormiete
§ 556e Abs. 1 BGB enthält eine Bestandsschutzregelung für den Fall, dass die im vorherigen Mietverhältnis geschuldete Miete (Vormiete) die nach § 556d BGB zulässige Miete übersteigt. In diesem Fall soll der Vermieter nicht gezwungen sein, die Miete im nachfolgenden Mietverhältnis zu senken, denn Zweck der neu eingefügten Vorschriften ist nicht die Absenkung bereits vereinbarter Mietentgelte, sondern die Unterbindung unangemessener Preissprünge bei Wiedervermietung.
Rechtsfolge der Regelung in § 556e Abs. 1 BGB ist, dass die Vertragsparteien eine Miete in Höhe der Vormiete als Obergrenze wirksam vereinbaren können. Bedeutsam ist die Vorschrift insbesondere für die Anschlussvermietung von Wohnungen, die neu erbaut, aber vor dem in § 556f BGB genannten Stichtag bereits vermietet worden sind. Kündigt der Mieter nach Erstbezug einer solchen Neubauwohnung, vielleicht bereits nach wenigen Monaten, so gewährleistet die Regelung in Absatz 1 Satz 1 die erforderliche Investitionssicherheit für den Vermieter: Er kann so weiterhin die bei der Erstvermietung erzielte Miete verlangen, auch wenn diese den Betrag von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt.
Bereits aus dem Wortlaut ergibt sich, dass nur eine Vormiete beachtlich ist, die zuletzt geschuldet war. Die Formulierung verdeutlicht zum einen, dass die Vormiete ihrerseits wirksam vereinbart worden sein muss. Ist die Vormiete selbst daher bereits unter Verstoß gegen die gesetzlichen Vorgaben gebildet worden, fällt sie nicht unter den Bestandsschutz.
§ 556e Abs. 1 S. 2 Alternative 2 BGB enthält eine Sondervorschrift, die eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden soll. Ohne diese Vorschrift wäre es etwa dem Vermieter und dem Vormieter möglich, bei absehbarem Ende des Mietverhältnisses eine Mieterhöhung zu vereinbaren, die vor allem den Nachmieter belasten würde. Dies ist vor allem dann denkbar, wenn der Vermieter dem Vormieter dafür andere Vorteile verspricht, wie etwa den Verzicht auf vom Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen. Eine solche Vereinbarung zum wirtschaftlichen Nachteil des nachfolgenden Mieters soll unterbunden werden. Der pauschalierte Ausschluss von Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses erfasst einen Zeitraum, in dem typischerweise solche Sachverhalte erwartet werden können: Er ist etwas länger als die längste ordentliche Kündigungsfrist für den Vermieter. Ältere vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen bleiben also für die Vormiete beachtlich.
4.2 Modernisierung
§ 556e Abs. 2 BGB enthält Bestimmungen für den Fall, dass der Vermieter vor Vertragsschluss Modernisierungen vorgenommen hat, die sich nicht oder nicht in vollem Umfang durch bereits durchgeführte Modernisierungserhöhungen in der Vormiete niedergeschlagen haben: Die Vertragsparteien können dann eine höhere Miete wirksam vereinbaren, als dies nach der alternativ ebenfalls möglichen Berechnung nach § 556d BGB zulässig wäre. Zwar wird eine vor Vertragsschluss erfolgte Modernisierung unter Umständen bereits dadurch berücksichtigt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete für das modernisierte Objekt erhöht. Dieser Vorteil fällt jedoch meist geringer aus als eine Mieterhöhung. Zudem gibt es Verbesserungen der Mietsache, die sich in der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht unmittelbar niederschlagen. Die Vorschrift trägt insbesondere der Tatsache Rechnung, dass Modernisierungen zwischen Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses und Abschluss eines neuen Mietverhältnisses wohnungswirtschaftlich erwünscht sind: Der Vermieter hat Baufreiheit und weder der bisherige Mieter noch der neue Mieter wird in der Nutzung der Wohnung durch die Arbeiten beeinträchtigt.
Ohne die in Absatz 2 enthaltene Sonderregelung wäre es für den Vermieter wirtschaftlicher, zunächst die Wohnung im bisherigen Zustand zu vermieten, sodann aber, gegebenenfalls unmittelbar nach Vertragsschluss, Modernisierungsmaßnahmen mit anschließender Mieterhöhung durchzuführen. Dies wäre nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121) ein Fehlanreiz, der mit der Vorschrift vermieden wird. Hinzu kommt, dass auch ein Vermieter, der im vorangegangenen Mietverhältnis modernisiert hat, Vertrauensschutz genießen sollte: Denn es ist keine Seltenheit, dass ein Mieter während oder kurz nach der Bauphase, jedoch noch vor Durchführung der Mieterhöhung nach Modernisierung das Mietverhältnis kündigt.
Deshalb wird der Vermieter wirtschaftlich weitgehend so gestellt, als würde er die Modernisierung und die nachfolgende Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis vornehmen, auch wenn er sie tatsächlich bereits vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt hat. Die zulässige Miete erhöht sich daher um den Betrag, der sich bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen in einem Bestandsmietverhältnis ergäbe. Einer wirtschaftlichen Härtefallabwägung bedarf es in diesem Fall nicht, da der neue Mietinteressent die verlangte (erhöhte) Miete kennt und somit vorab entscheiden kann, ob er in der Lage ist, die Kosten der Mietwohnung aufzubringen.
Nicht in dieser Vorschrift, sondern in § 556f BGB findet sich eine Bereichsausnahme für umfassende Modernisierungen.
4.3 Wahlrecht des Vermieters
Liegen sowohl die Tatbestände des § 556e Abs. 1 als auch des Absatzes 2 BGB vor, so kann eine Miete nach der für den Vermieter günstigeren Vorschrift verlangt werden. Unzulässig ist eine Kombination, also etwa die Berufung auf eine Vormiete, welche die zulässige Miete übersteigt, und zusätzlich die Geltendmachung eines Erhöhungsbetrages wegen Modernisierung.
5. Ausnahmen von der Mietpreisbegrenzung
§ 556f BGB nimmt sowohl nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete Wohnungen als auch die erste Wiedervermietung umfassend modernisierter Wohnungen von der Mietpreisbegrenzung aus. Voraussetzung ist jedoch, dass es sich um die erste Vermietung nach der Errichtung der Wohnung handelt und dass die Wohnung bis zum Stichtag nicht anderweitig genutzt wurde. Die Ausnahme erfasst damit im Wesentlichen Neubauten.
Bei der Frage, ob eine Wohnung bereits bis zum Stichtag genutzt wurde, spielt nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121) die Art der Nutzung grundsätzlich keine Rolle, sodass sowohl die Selbstnutzung als auch die Überlassung der Wohnung an Dritte zu Wohnzwecken oder zur gewerblichen Nutzung erfasst werden. Die Grenze ist jedoch dort erreicht, wo der Wohnraum vorher noch gar nicht existent war und es sich deshalb um neuen Wohnraum handelt. Nicht als neuer Wohnraum zu verstehen sind indes die Fälle, in denen Wohnungen nur erweitert werden, der Zuschnitt von Wohnungen geändert oder existente Wohnungen aufgeteilt oder zusammengelegt werden.
Auch nach umfassenden Modernisierungen gilt die Mietpreisbegrenzung für die unmittelbar anschließende Vermietung nicht. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Anknüpfungspunkt für eine sachgemäße Auslegung kann die Regelung in § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG sein, die einen wesentlichen Bauaufwand verlangt, um eine förderungsfähige Modernisierung bereits vorhandenen Wohnraums zu begründen. In der Rechtsprechung zur Frage des "wesentlichen Bauaufwands" in den Vorläufer - Bestimmungen zu § 16 WoFG ist ein wesentlicher Bauaufwand angenommen worden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Da die Bezeichnung "umfassend" nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung umfasst, wird allerdings ergänzend zu berücksichtigen sein, ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde.
6. Informationspflicht des Vermieters
Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB ist der Vermieter in den Fällen, in denen eine von § 556d Abs. 1 BGB abweichende und nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete gefordert wird, verpflichtet, dem Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform Auskunft über den im Einzelfall vorliegenden Ausnahmetatbestand zu erteilen.
Dies betrifft sowohl Modifizierungen der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn aufgrund einer höheren Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) oder aufgrund einer (einfachen) Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB) als auch vollständige Ausnahmen von der Mietpreisbegrenzung nach § 556d Abs. 1 BGB bei einer Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird/wurde (§ 556f S. 1 BGB) oder bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f S. 2 BGB). Soweit der Vermieter dem Mieter diese Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nach Satz 2 nicht auf eine von § 556d Abs. 1 BGB abweichende und nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete berufen.
Erteilt er die Auskunft nicht oder erst nach Abgabe der Vertragserklärung des Mieters, soll es - unabhängig davon, ob die Voraussetzungen eines Ausnahmetatbestandes vorliegen - hinsichtlich der Zulässigkeit der Miethöhe allein auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % ankommen. Satz 3 sieht hierzu eine Ausnahme vor, wenn die Auskunft zwar vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters erteilt, allerdings die erforderliche Textform dabei nicht eingehalten wurde. Hier lässt die Nachholung der Auskunft in der gebotenen Form ex nunc die Rechtsfolge des Satzes 2 entfallen.
Die Regelung ist so ausgestaltet, dass der Mieter nicht darauf angewiesen ist, den Auskunftsanspruch (gegebenenfalls bereits vor Vertragsschluss) gerichtlich durchzusetzen. Da Verstöße gegen die Auskunftspflicht zum Rechtsverlust des Vermieters führen, dürften auch weitergehende Ansprüche auf Schadensersatz mangels Vorliegens eines Schadens regelmäßig ausgeschlossen sein.
Hinweis:
Zu weiteren Informationen siehe die Gesetzesbegründung BT-Drs. 19/4627, Seiten 26 ff.
7. Auskunftsanspruch des Mieters
Der Vermieter ist dem Mieter gegenüber zur Auskunft verpflichtet (§ 556g Abs. 3 BGB). Inhaltlich ist die Auskunftspflicht beschränkt auf Umstände, die dem Mieter nicht zugänglich sind. Ihm wiederum ist es nämlich zumutbar, zur Feststellung der zulässigen Miete zunächst allgemein zugängliche Quellen zu nutzen.
Auf diese Weise kann der Mieter vor allem erfahren, ob ein Ausnahmetatbestand nach § 556f BGB vorliegt (Neubau oder umfassende Modernisierung) oder ob eine Übersteigung der nach § 556d BGB zulässigen Miete gerechtfertigt ist, weil die Vormiete höher war.
Verjährung:
Der BGH hat sich zu der Frage geäußert, ob und gegebenenfalls ab welchem Zeitpunkt der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach den Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 3 BGB) verjährt:
"Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB selbständig und unabhängig von dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) verjährt. (...) Die Verjährungsfrist (...) beginnt erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Der Gesetzgeber hat diesen Anspruch als sogenannten verhaltenen Anspruch ausgestaltet, bei dem der Gläubiger (hier der Mieter) die Leistung jederzeit verlangen kann, der Schuldner (hier der Vermieter) die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss" (Pressemitteilung zu BGH 12.07.2023 - VIII ZR 375/21).
8. Folgen der Vereinbarung einer zu hohen Miete
8.1 Folgen
Wird eine Miete vereinbart, die über die nach § 556d BGB zulässige Höhe hinausgeht, so ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, als die zulässige Höhe überschritten wird. Die Wirksamkeit des Mietvertrags im Übrigen bleibt unberührt. Geschuldet ist dann also nur die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %.
§ 556g Abs. 1 S. 2 BGB führt eine unzulässige Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn (etwaige andere Unwirksamkeitsgründe sind nicht berücksichtigt) nur zu einer Teilunwirksamkeit insoweit, als die zulässige Miete überschritten wird. Weder der Mietvertrag noch die Mietzinsvereinbarung im Übrigen werden also von der Unwirksamkeit berührt.
Der Vermieter ist gemäß § 556g Abs. 1 S. 3 BGB verpflichtet, zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben, ohne dass durch diesen Verweis etwaige weiter gehende Ansprüche (etwa auf Schadensersatz aufgrund allgemeiner Vorschriften) ausgeschlossen sind.
8.2 Rückforderungsansprüche
§ 556g Abs. 2 BGB regelt Rückforderungsansprüche des Mieters, die sich ergeben, wenn die Vereinbarung zur Miethöhe teilunwirksam ist.
Voraussetzung eines Rückforderungsanspruchs ist, dass der Mieter die Mietüberzahlung unter Bezug auf die gesetzlichen Vorschriften gerügt hat. Die Rückforderung kann dann für die nach dem Zugang der Rüge fällig gewordene Miete verlangt werden.
Änderungen zum 01.04.2020:
Mit der Änderung des § 556g Abs. 2 BGB wurde der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete wegen Überschreitens der zulässigen Miete bei Mietbeginn erweitert.
Zwar bleibt das für einen Rückzahlungsanspruch notwendige einfache Rügeerfordernis wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse weiterhin bestehen. Der Mieter hat aber einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlten Miete, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt. Nach Ablauf von 30 Monaten soll der Mieter ebenfalls einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete haben, dann aber weiterhin nur bezüglich der nach Zugang der Rüge fällig gewordenen überzahlten Miete.
Dies soll auch gelten, wenn das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet war.
§ 556g Abs. 2 BGB enthält eine Einschränkung für bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche des Mieters, die sich ergeben, wenn die Vereinbarung zur Miethöhe wegen Verstoßes gegen die §§ 556d und 556e BGB teilunwirksam ist. Satz 1 des § 556g Absatz 2 BGB schloss Rückforderungsansprüche hinsichtlich der vor dem Zeitpunkt der Rüge zu viel gezahlten Miete insgesamt aus. Diese mietrechtliche Sonderregelung erschien in Bezug auf den Vermieter kontraproduktiv, da sie ein unrechtmäßiges Verhalten des Vermieters privilegiert, der die bis zur Rüge überzahlte Miete behalten darf. Nunmehr ist die Erstattung der zu viel gezahlten Mieten grundsätzlich rückwirkend bis zum Beginn des Mietverhältnisses zuzulassen.
Miete - Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Mieterhöhung - öffentlich geförderter Wohnraum
Börstinghaus: Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, 1553
Harz/Ormanschick: Wohnraummietrecht und seine typischen Vertragsstörungen; 3. Auflage 2023
Harz/Riecke/Schmid: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht; 6. Auflage 2018
