Maklerprovision - Kausalität

1. Allgemein

§ 652 Abs. 1 BGB fordert für den Provisionsanspruch des Maklers, dass der Hauptvertrag "...infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zu Stande kommt".

Danach muss der Abschluss des Hauptvertrages kausal auf den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zurückzuführen sein. Diese Ursächlichkeit liegt nicht vor, wenn der Kunde auch ohne die Tätigkeit des Maklers in gleicher Weise den Vertrag geschlossen hätte.

Der Hauptvertrag muss infolge der Maklertätigkeit abgeschlossen sein. Die Kausalität wird vermutet, wenn der Makler seine Maklertätigkeit erbracht hat und der Hauptvertrag innerhalb eines angemessenen Zeitraums abgeschlossen wird. Die Maklertätigkeit muss dabei nicht die alleinige Ursache für den Vertragsschluss sein, aber zumindest eine wesentliche.

Die Kausalität der Maklerleistung kann u.a. aus den folgenden Gründen unterbrochen sein:

• Es liegt keine wesentliche Maklerleistung vor.

• Der Kausalverlauf wird unterbrochen.

• Die Identität zwischen dem beabsichtigten und dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag fehlt.

• Der Kunde kann eine Vorkenntnis geltend machen.

2. Mitursächlichkeit

Die Maklertätigkeit muss nicht die alleinige Ursache für den Hauptvertragsabschluss darstellen. Es genügt eine Mitursächlichkeit (Kausalität), sofern es sich bei der Maklertätigkeit um eine wesentliche Maklerleistung handelt.

Zusätzliche Ermittlungen des Interessenten zum Nachweis des Maklers ändern nichts an dessen Mitursächlichkeit, wenn die Ermittlungen ein gewisses Maß nicht übersteigen (OLG Hamm 12.03.1987 - 18 U 157/86).

Ein Beispiel für die Mitursächlichkeit ist der Fall, dass der Vermieter durch den Makler einen Mietinteressenten nachgewiesen bekommt und der Makler mit beiden Verhandlungen führt, aber Vermieter und Mieter "hinter dem Rücken" des Maklers direkt einen Mietvertrag abschließen, möglicherweise erst nach Ablauf des Maklervertrages. Genauso verhält es sich in dem Fall, dass der Vermieter mit dem Mieter noch neben dem Makler Verhandlungen direkt führt, auch wenn diese Verhandlungen über den Makler abgebrochen und die direkten weitergeführt werden (LG Darmstadt, 16.02.1978 - 13 O 372/77.

Auch wenn ursprünglich zwischen den Parteien direkte Verhandlungen geführt, aber dann abgebrochen wurden, weil man zu keinem Ergebnis kam, kann Mitursächlichkeit nicht ausgeschlossen werden, wenn später durch Maklertätigkeit ein Vertrag zu Stande kommt (BGH, 03.02.1955 - II ZR 335/55.

Bei Vorkenntnis des Auftraggebers ist Kausalität ausgeschlossen. Vorkenntnis bedeutet, dass der Auftraggeber die konkrete Abschlussgelegenheit kennt. Hierfür ist der Auftraggeber beweispflichtig.

3. Nachträgliche Unterbrechung der Kausalität

Der Provisionsanspruch ist unbegründet, wenn die zunächst entstandene Kausalität unterbrochen wird.

"Für die Annahme einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Nachweis der Vertragsgelegenheit durch den Makler und dem Abschluss des Hauptvertrags genügt es nicht, dass sich aus der Sicht des Maklerkunden die vom Makler nachgewiesene Vertragsgelegenheit zerschlagen hat. Entscheidend ist vielmehr, ob der nachgewiesene Interessent seine Absicht, das Geschäft abzuschließen, aufgegeben hat. Nur eine vom nachgewiesenen Interessenten eingegangene endgültige vertragliche Bindung rechtfertigt die Annahme einer Aufgabe seiner Vertragsabsicht" (BGH 05.03.2020 - I ZR 69/19).

Eine Unterbrechung erfordert zudem, dass die Verhandlungen auf völlig neuer Grundlage, ohne Berücksichtigung der ehemaligen Bemühungen des Maklers geführt werden. Sobald eine Fortführung der alten Verhandlungen erkennbar ist, gilt die Kausalität nicht als unterbrochen.

Eine Unterbrechung kommt daneben durch einen Zeitablauf in Betracht:

Ein großer zeitlicher Abstand zwischen dem Nachweis und dem letztendlichen Vertragsschluss begründet immer eine Vermutung dafür, dass der Vertragsschluss seine Ursache nicht in der Maklerleistung, sondern in zwischenzeitlich neu eingetretenen Umständen hatte. Dabei kann jedoch keine feste Zeitgrenze gegeben werden, immer ist das entsprechende Objekt in Relation zu der zeitlichen Unterbrechung zu sehen:

• Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt, wird die Ursächlichkeit der Maklerleistung für das Zustandekommen des Vertrages grundsätzlich vermutet.

  Als angemessener Zeitabstand, der diese Schlussfolgerung rechtfertigt, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate bis zu mehr als einem halben Jahr (BGH 22.09.2005 - III ZR 393/04) angesehen worden (BGH 13.12.2007 - III ZR 163/07).

• Auch bei einem Zeitabstand von sechs Monaten wird die Ursächllichkeit der Maklerleistung weiter vermutet (BGH 17.10.2018 - I ZR 154/17).

• Nach der Entscheidung OLG Frankfurt am Main 12.12.2003 - 24 U 5/02 ist bei 15 Monaten zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Kaufvertrages nicht mehr von einem engen zeitlichen Zusammenhang auszugehen.

• Mit dem Urteil BGH 06.07.2006 - III ZR 379/04 hat der BGH festgestellt, dass bei einem Zeitablauf von einem Jahr zwischen den Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages die Ursächlichkeit der Maklerleistung nicht mehr automatisch bejaht werden kann.

• Unter besonderen Umständen unterbricht auch das Verstreichen eines zwölfmonatigen Zeitraums zwischen der Nachweisleistung des Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrages die Kausalität nicht; solche besonderen Umstände können gegeben sein, wenn es sich um ein Großobjekt mit beschränktem Interessentenkreis handelt (OLG Frankfurt am Main 19.11.2004 - 24 U 18/04).

4. Fehlende Identität

Der tatsächlich abgeschlossene Hauptvertrag muss mit dem durch den Maklervertrag beabsichtigten Vertrag übereinstimmen (= "wirtschaftliche Identität"). Entscheidend ist, wie im Maklervertrag der beabsichtigte Hauptvertrag beschrieben wird.

Abweichungen können in folgenden Vertragsteilen auftreten:

• Vertragsgegenstand:

  Wird der Hauptvertrag über ein anderes Objekt als das von dem Makler nachgewiesene Objekt abgeschlossen, so besteht der Provisionsanspruch bei der Gleichwertigkeit der Objekte.

  Die Gleichwertigkeit wird bejaht, wenn der Auftraggeber statt des ursprünglich vorgesehenen Alleineigentums nur Mit-, Teil- und Wohnungseigentum erwirbt (BGH 13.12.2007 - III ZR 163/07).

• Vertragsart:

  Kommt es zum Abschluss einer anderen Vertragsart als der ursprünglich geplanten, ist die Frage des Provisionsanspruchs nach der ständigen Rechtsprechung des BGH danach zu beurteilen, ob durch den Hauptvertrag der vom Auftraggeber des Maklers erstrebte wirtschaftliche Erfolg eintritt (so zuletzt BGH 07.05.1998 - III ZR 18/97).

  • Die erforderliche Kongruenz zwischen dem geschlossenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag kann auch dann bestehen, wenn der Maklerkunde an einem Grundstück - anders als in dem Maklerangebot vorgesehen - kein Alleineigentum, sondern lediglich ein hälftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungseigentum erwirbt, während sein Bruder und dessen Ehefrau die andere Hälfte kaufen (BGH 13.12.2007 - III ZR 163/07).

  • Insbesondere bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern kommt es in der Praxis häufig vor, dass der Verkäufer und der Auftraggeber des Maklers zur Umgehung der Provision häufig zunächst einen Mietvertrag abschließen. Gleichzeitig wird mündlich vereinbart, dass ca. ein Jahr später der Grundstückskaufvertrag abgeschlossen werden soll. Durch die fehlende Identität zwischen dem Mietvertrag und dem Grundstückskaufvertrag hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Bei dem zeitlich späteren Kauf wird eine Unterbrechung des Kausalverlaufs geltend gemacht. In diesen Fällen ist der Auftraggeber aber dafür beweispflichtig, dass die ursprüngliche Maklerleistung keine Auswirkungen mehr auf den späteren Vertragsschluss hatte.

• Kaufpreis:

  "Bei für den Maklerkunden günstigen Preisabweichungen ist besonders in den Blick zu nehmen, ob diese sich noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen, oder ob letztlich die abweichende Preisgestaltung auf Umständen beruht, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum abgeschlossenen Geschäft in Frage stellen. Dabei ist kein allzu strenger Maßstab anzulegen, da sich insbesondere bei Grundstücken, die längere Zeit angeboten werden, der Preis typischerweise nach unten bewegt" (BGH 17.10.2018 - I ZR 154/17).

  Bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit ist zu berücksichtigen, dass das erforderliche (gegenseitige) Nachgeben, um den Vertragsschluss herbeizuführen, sich dabei nicht nur auf die Höhe des Kaufpreises und die Nebenbestimmungen, sondern auch auf den Umfang der Sachleistung beziehen kann (BGH 06.02.2014 - III ZR 131/13):

  • Bei einem Preisnachlasses in Höhe von ca. 15 % besteht eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit.

  • In einem weiteren Fall hat der BGH die Abweichung des Kaufpreises zwischen nachgewiesenem und tatsächlich abgeschlossenem Vertrag unter dem Blickpunkt der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit geprüft, diese freilich deshalb für gegeben erachtet, weil der niedrigere Kaufpreis unter Berücksichtigung von (zu übernehmenden) Verbindlichkeiten zustande gekommen war.

  • Bei Preisnachlässen von mehr als 50 % ist die Kongruenz regelmäßig zu verneinen.

• Vertragspartner:

  Der Makler hat auch dann einen Anspruch auf die Provision, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestehen (BGH 08.04.2004 - III ZR 20/03).

  Hinweis:

  Siehe hierzu den Beitrag "Maklerprovision - Verflechtung".

5. Vorkenntnis

Die Nachweistätigkeit eines Maklers kann nicht kausal für den Abschluss des Hauptvertrages werden, wenn der Auftraggeber das Objekt bereits vor der Kontaktaufnahme mit dem Makler kannte, d.h. eine Vorkenntnis bestand.

Vorkenntnis bedeutet vorherige Kenntnis des Kunden von der Vertragsabschlussgelegenheit, von wesentlichen Einzelheiten des Objektes und Kenntnis von der Person der potenziellen Vertragsgegenseite. Das alleinige Kennen des Objektes heißt aber noch nicht, dass er über Einzelheiten, über die Vertragsabschlussgelegenheit und den Vertragspartner Kenntnis hat.

Der Makler kann den Ausschluss der Provision durch die Vereinbarung einer sogenannten Vorkenntnisklausel vermeiden. Diese muss mit dem Kunden individuell abgeschlossen werden, eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw. dem Formularvertrag reicht dazu nicht aus.