Maklerprovision - Immobilienkauf

1. Einführung

Nach § 652 BGB schuldet bei Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder bei Vermittlung eines Vertrags, sofern der Vertrag zustande kommt, derjenige eine Maklerprovision, der sie in einem wirksamen Maklervertrag verspricht, also den Makler beauftragt. In der Praxis hat sich jedoch ein von diesem gesetzlichen Leitbild abweichender Grundsatz herausgebildet. In der Regel zahlt der Käufer einer Immobilie die Maklerprovision auch dann zumindest teilweise, häufig aber vollständig, wenn der Makler auf Initiative des Verkäufers tätig geworden ist.

Aufgrund der Tatsache, dass der Immobilienkauf u.a. dadurch für junge Menschen sich erheblich verteuert (aber auch durch die in den letzten Jahren erheblich gestiegenen Grunderwerbssteuern!), wollte der Gesetzgeber eine Entlastung für Verbraucher-Immobilienkäufer schaffen.

In das BGB wurden daher mit Rechtskraft zum 23.12.2020 durch die §§ 656a bis 656d BGB die im Folgenden dargestellten Regelungen eingeführt:

2. Formvorschrift

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf gemäß § 656a BGB der Textform.

Wird ein entsprechender Maklervertrag nicht in Textform geschlossen, ist der Vertrag nach § 125 Satz 1 BGB nichtig.

Die Vorschrift ist auf Maklerverträge beschränkt, die Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser betreffen:

• Eine "Wohnung" ist jede Zusammenfassung von Räumen, die zu Wohnzwecken dient.

• Ein "Einfamilienhaus" ist jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Unschädlich ist nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/15827, Seite 18 ff.) jedoch eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung (zum Beispiel Einliegerwohnung).

Auf die rechtliche Ausgestaltung kommt es nicht an. Die Begriffe erfassen deshalb neben Wohnungseigentum etwa auch Wohnungserbbaurechte (§ 30 WEG), Dauerwohnrechte (§ 31 Absatz 1 Satz 1 WEG) und Miteigentumsanteile an einem Grundstück in Verbindung mit einer Regelung zur Nutzung von Wohnräumen (vgl. § 1010 BGB).

Hinweis:

3. Anwendungsbereich

Die neue Rechtslage betrifft gemäß § 656b BGB zunächst die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Weitere Anwendungsvoraussetzung ist, dass der Makler ein Unternehmer ist.

Zusätzlich erfordert die Anwendung des neuen Rechts, dass der Käufer der Wohnung oder des Einfamilienhauses ein Verbraucher ist. Dies trifft nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/15827) nicht nur für Personen zu, die die Wohnung oder das Einfamilienhaus selbst nutzen oder einem Angehörigen zur Verfügung stellen möchten, sondern auch für solche, bei denen der Wunsch nach einer sicheren Altersvorsorge besteht. Immobilieninvestoren hingegen, die in größerem Umfang Wohnimmobilien erwerben, sind in aller Regel in der Rechtsform einer juristischen Person organisiert und fallen daher nicht in den Anwendungsbereich. Ob der Verkäufer eine natürliche oder eine juristische Person ist, ist für die Anwendung dieser Vorschriften unerheblich. Sofern der Käufer aber eine juristische Person ist, kann nicht von einer vergleichbaren Zwangslage des Kaufinteressenten ausgegangen werden, die es erfordern würde, die Vertragsfreiheit der Parteien zu beschränken.

4. Maklerprovision bei Tätigkeit für Verkäufer und Käufer

Gemäß dem neu eingefügten § 656c BGB kann der Makler, der aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für sowohl Käufer als auch Verkäufer tätig ist, die Maklerprovision nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.

Aber:

Vom Anwendungsbereich des § 656c BGB nicht erfasst sind nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/15827) die Fälle, in denen eine Kaufvertragspartei den Makler unter Ausschluss der Doppeltätigkeit allein mit der Wahrnehmung ihrer Anliegen beauftragt. Dies bleibt unverändert möglich: Im Fall eines ausschließlichen Suchauftrags des Kaufinteressenten oder eines alleinigen Vermittlungsauftrags des Verkäufers besteht nur zwischen jeweils einer Partei und dem Makler eine vertragliche Beziehung, sodass auch zunächst nur der Auftraggeber die vereinbarte Provision schuldet.

Dieser Grundsatz kann auch nicht dadurch umgangen werden, dass der Makler, wie es in den Fällen des sogenannten "An-die-Hand-Gebens" häufig erfolgt, mit dem ersten Auftraggeber - in der Regel der Verkäufer - die Unentgeltlichkeit seiner Tätigkeit vereinbart und sich anschließend nur von dem Käufer eine Provision versprechen lässt. Selbst wenn in diesen Fällen aufgrund der negativen Provisionsabrede sowie gegebenenfalls der fehlenden Textform nicht von einem Maklervertrag im Sinne der §§ 652 BGB und 656a BGB auszugehen sein sollte, wird der Makler tatsächlich dennoch für diese Partei tätig.

Aus diesem Grund ist auch unerheblich, ob die Unentgeltlichkeit bereits von Anfang an vereinbart wird oder sich erst aus einem späteren Erlass (§ 397 BGB), der keiner besonderen Form bedarf und auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen kann, ergibt. Ein nachträglicher Wegfall oder eine Herabsetzung des Provisionsanspruchs gegen eine Partei wirkt sich auch zugunsten der anderen Partei aus.

Zu den Voraussetzungen der zulässigen Doppelprovision war aufgrund der in Rechtsprechung und Literatur bereits entwickelten Grundsätze eine nähere Regelung entbehrlich. Insoweit bleibt auch die Möglichkeit der Ausschluss der Maklerprovision durch Verwirkung des Provisionsanspruchs nach § 654 BGB unberührt.

5. Zulässige Vereinbarungen

Sofern kein Fall des § 656c Abs. 1 S. 2 BGB vorliegt, können die beteiligten Parteien nach § 656d Abs. 1 S. 1 BGB Vereinbarungen zur anteiligen Übernahme der Maklerkosten durch die Partei treffen, die in keinem Vertragsverhältnis zu dem Makler steht. Dies betrifft sowohl Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrages untereinander, aus denen sich ein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch des Maklers ergibt (zum Beispiel Vertrag zu Gunsten Dritter, Erfüllungsübernahme, Freistellung), als auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei, die nicht sein Vertragspartner ist (zum Beispiel Schuldübernahme).

Voraussetzung ist aber in jedem Fall, dass der Vertragspartner des Maklers zur Zahlung einer Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt, so dass sich die andere Partei allenfalls zur Begleichung der hälftigen Gesamtkosten verpflichten kann. Ein Schuldbeitritt der nicht am Maklervertrag beteiligten Partei kommt damit nicht mehr in Betracht, weil dieser zur Entstehung einer Gesamtschuld führt.