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Baunutzungsverordnung

 Normen 

BauNVO

§ 2 Abs. 5 BauGB

 Information 

1. Allgemein

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) enthält Vorgaben für die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie für die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen und konkretisiert dabei zugleich diese in § 9 BauGB als mögliche Festsetzungen für einen Bebauungsplan aufgeführten Begriffe.

2. Gebietstypen

Gemäß der Baunutzungsverordnung können in einem Bebauungsplan folgende Gebietstypen festgesetzt werden:

  • Kleinsiedlungsgebiete (WS)

  • reine Wohngebiete (WR)

    In reinen Wohngebieten sind nunmehr auch Anlagen zur Kinderbetreuung zulässig, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

  • allgemeine Wohngebiete (WA)

  • besondere Wohngebiete (WB)

  • Dorfgebiete (MD)

  • Mischgebiete (Ml)

  • Urbane Gebiete (neu seit dem 13.05.2017):

    Mit der neuen Baugebietskategorie (§ 6a BauNVO) soll den Kommunen zur Erleichterung des Planens und Bauens in innerstädtischen Gebieten ein Instrument zur Verfügung gestellt werden, mit dem sie planerisch die nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege verwirklichen können. Sie sieht daher - auch zur Vermeidung und Reduzierung von Verkehr und zur Förderung eines lebendigen öffentlichen Raums - eine räumliche Nähe von wichtigen Funktionen wie Wohnen, Arbeiten, Versorgung, Bildung, Kultur und Erholung vor. Gleichzeitig soll in diesem Gebiet eine stärkere Verdichtung ermöglicht werden. Absatz 1 umschreibt die Zweckbestimmung des urbanen Gebiets. Satz 2 stellt klar, dass die zulässigen Nutzungen nicht gleichgewichtig vorhanden sein müssen. Absatz 2 benennt die im urbanen Gebiet allgemein zulässigen Nutzungen. Vergnügungsstätten, soweit sie nicht kerngebietstypisch sind, und Tankstellen sollen nach Absatz 3 ausnahmsweise zulässig sein. Absatz 4 enthält über die bestehenden Möglichkeiten des § 1 Absatz 4 bis 10 hinaus verschiedene Differenzierungsmöglichkeiten. Parallel zur Einführung des neuen Gebietstyps "Urbane Gebiete" wurde die TA Lärm entsprechend angepasst.

  • Kerngebiete (MK)

  • Gewerbegebiete (GE)

  • Industriegebiete (GI)

  • Sondergebiete (SO):

    • Sondergebiete, die der Erholung dienen:

      Danach ist eine dauerhafte Wohnnutzung mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebietes für die Erholung nicht vereinbar, sodass sich die Festsetzung einer Wohnnutzung in einem Wochenendhausgebiet auf diese Vorschrift grundsätzlich nicht stützen lässt (BVerwG 11.09.2014 - 4 CN 3.14).

    • Sonstige Sondergebiete

3. Ferienwohnungen

Mit dem - zum 13.05.2017 eingefügten - neuen § 13a BauNVO wird klarstellend geregelt, dass Ferienwohnungen unbeschadet des § 10 BauNVO in der Regel zu den nach § 2 Absatz 3 Nummer 4 BauNVO und § 4 Absatz 3 Nummer 2 BauNVO ausnahmsweise zulässigen nicht störenden Gewerbebetrieben sowie zu den nach § 4a Absatz 2 Nummer 3, § 5 Absatz 2 Nummer 6, § 6 Absatz 2 Nummer 3, § 6a Absatz 2 Nummer 4 und § 7 Absatz 2 Nummer 3 BauNVO zulässigen Gewerbebetrieben zählen.

Die Zulässigkeit von Ferienwohnungen soll sich damit nach den für diese Nutzungsarten geltenden Festsetzungen richten, gegebenenfalls unter Berücksichtigung von Festsetzungen nach § 1 Absatz 5 und 9 BauNVO. Ferienwohnungen werden dabei definiert als Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind. Der Begriff Ferienwohnung impliziert dabei, dass eine Anmietung regelmäßig für Zwecke der Freizeit- und Urlaubsgestaltung erfolgt. Die vorgeschlagene Regelung lässt § 10 BauNVO unberührt. Insbesondere haben Ferienhäuser nach § 10 Absatz 4 BauNVO aufgrund ihrer Belegenheit in einem Ferienhausgebiet von vornherein eine andere städtebauliche Qualität als Ferienwohnungen im Sinne des § 13a BauNVO. Zweckentfremdungsgesetze der Länder, die auf der Gesetzgebungskompetenz der Länder für das Wohnungswesen beruhen, werden von der Neuregelung nicht tangiert.

In Gewerbe- und Industriegebieten findet nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/10942) § 13a BauNVO keine Anwendung. An der Qualifizierung von Ferienwohnungen als Gewerbebetriebe ändert sich auch dort nichts. Aufgrund des wohnähnlichen Charakters ist hier jedoch im Einzelfall zu prüfen, ob sie gebietsverträglich sind; die Neuregelung soll daher nicht auf diese Gebietsarten erstreckt werden. Nach § 13a Satz 2 BauNVO können als Ferienwohnung dienende Räume insbesondere bei einer untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung abweichend von § 13a Satz 1 BauNVO zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes oder zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Absatz 3 Nummer 1 BauNVO gehören. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermietet wird. In diesen Fällen kann - auch ohne beherbergungstypische Bewirtungsleistungen - die städtebauliche Wirkung einer Ferienwohnung, einschließlich ihres Störpotenzials, derjenigen eines (kleinen) Betriebs des Beherbergungsgewerbes entsprechen.

Ferienwohnungen können Gegenstand isolierter Bebauungsplanfestsetzungen nach § 1 Absatz 5 und 9 BauNVO sein.

4. Bebauungsplan

4.1 Festsetzung des Gebietstyps in einem Bebauungsplan

Ist in einem Bebauungsplan von den in der BauNVO vorgegebenen Gebietstypen ein bestimmter Gebietstyp festgesetzt worden, so gilt grundsätzlich die für dieses Gebiet entsprechende Bestimmung der BauNVO unmittelbar für den Planbetroffenen. Aus den Vorschriften der §§ 2 - 14 BauNVO ergibt sich, ob eine bestimmte bauliche Nutzung eine allgemein zulässige Nutzung in dem jeweiligen Gebiet darstellt.

4.2 Festsetzung des Gebietstyps "Sondergebiete" in einem Bebauungsplan

Mit dem Urteil BVerwG 11.07.2013 - 4 CN 7/12 hat das BVerwG die folgenden Vorgaben für die Festsetzung des Gebietstyps "Sondergebiete" in einem Bebauungsplan aufgestellt:

  1. a)

    Grundsätzlich bleibt die Bestimmung des jeweiligen Zwecks des Sondergebiets der Gemeinde überlassen.

  2. b)

    Für die Zweckbestimmung ist jedoch der Rahmen insofern vorgegeben, als es sich um Sondergebiete handeln muss, die, dem Begriff der Erholung entsprechend, auf das zeitweilige Freizeitwohnen ausgerichtet sind:

    Der Bebauungsplan darf in einem Sondergebiet nicht beliebige Nutzungsarten aus den Baugebieten nach den §§ 2 - 9 BauNVO zulassen, sondern nur solche, die innerhalb des allgemeinen Zwecks liegen, der Erholung dienen, sowie bestimmte der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke.

  3. c)

    Denn: § 10 BauNVO darf nicht dazu benutzt werden, Mischgebiete besonderer Art festzusetzen. Die Vorschrift ist kein Auffangtatbestand für Fälle, in denen Differenzierungen im Nutzungsartenkatalog eines Baugebiets gemäß §§ 1 Abs. 4 - 9 BauNVO unzulässig wären, weil sie die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets sprengen würden.

    Eine dauerhafte Wohnnutzung ist mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung nicht vereinbar. Prägendes Merkmal der in einem Sondergebiet zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten ist das gelegentliche Wohnen während der Freizeit.

4.3 Ausnahmen von den Gebietstypen

Zu beachten ist aber, dass der Bebauungsplan für den Einzelfall eine Modifizierung treffen kann (vgl. § 1 Abs. 5 BauNVO), auch kann die Baugenehmigungsbehörde gemäß § 31 Abs. 1 BauGB eine Ausnahme von der festgesetzten Nutzung zulassen (Ausnahmebebauung), soweit der Bebauungsplan, insbesondere die Absätze 3 der §§ 2 ff BauNVO eine Ausnahme vorsehen. Ist eine Nutzung auch nicht als Ausnahme vorgesehen, so besteht schließlich noch die Möglichkeit, dass eine Befreiung von den Festsetzungen (Dispens) erteilt wird, allerdings kommt dies nur unter den engen Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB in Betracht.

 Siehe auch 

Bunzel/Finkeldei/Wecker u.a.: Baurecht; Loseblattwerk

Gädtke/Czepuck u.a.: BauO NRW. Kommentar; 13. Auflage 2016

Krautzberger: Änderungen des Baugesetzbuchs und der Baunutzungsverordnung: Das "Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts" ist verkündet worden; Umwelt- und Planungsrecht - UPR 2013, 281

Mitschang: Die Bedeutung der Baunutzungsverordnung für die Innenentwicklung der Städte und Gemeinden; Zeitschrift für deutsches Baurecht - ZfBR 2009, 10