Schönheitsreparaturen, Instandsetzungen und Modernisierungen: Wer muss eigentlich was wann reparieren und wer zahlt am Ende? Das Gesetz geht davon aus, dass die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache Aufgabe des Vermieters ist. Durch vertragliche Vereinbarung können Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen, die 75 Euro im Einzelnen und höchstens 150 - 200 Euro oder 8 % der Jahresmiete nicht übersteigen, allerdings auf den Mieter übertragen werden. Der BGH hat im Urteil vom 23.06.2004 (NJW 2004, 2586) entschieden, dass starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen den Mieter unangemessen benachteiligen, da sie ihn auch mit Renovierungsverpflichtungen belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Davon betroffen sind vor allem Formulierungen, die dem Mieter auferlegen, dass bestimmte Räume in festen Zeitabständen zu renovieren sind, unabhängig von der tatsächlichen Abnutzung. Wurden im Mietvertrag solche starren Renovierungsfristen vereinbart, sind diese unwirksam und es gilt stattdessen die gesetzliche Regelung. Demnach ist der Vermieter für die Renovierung der Wohnung verantwortlich und der Mieter kann ohne Schönheitsreparatur ausziehen. Allerdings kann der Vermieter als Ausgleich einen Anspruch auf Erhöhung des Mietzinses haben, wenn die vereinbarte Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam geworden ist, und so die zusätzlichen Kosten einkalkulieren. Ist die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen und besteht kein Fristenplan, so ist der Mieter immer dann zur Schönheitsreparatur verpflichtet, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht.
Unter den Begriff Modernisierung fallen dagegen solche Maßnahmen, die der Verbesserung der gemieteten Räume, des Gebäudes selbst oder der Schaffung neuen Wohnraumes dienen. Eine Verbesserung liegt vor, wenn sich der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die Maßnahmen eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Die Kosten hierfür darf der Vermieter in gewissem Rahmen auf den Mieter umlegen. Der Vermieter darf die jährliche Miete um 11% der für die baulichen Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten erhöhen. Wichtig ist, dass es sich bei der Modernisierung um eine bauliche Maßnahme handelt. Fallen Instandhaltung und Modernisierung zusammen, kann der Vermieter nur die überschießenden Kosten der Modernisiserung auf den Mieter umlegen.
