Eigentumswohnung: Finanzierende Bank haftet bei Kenntnis einer arglistigen Täuschung des Immobilienkäufers durch Strukturvermittler

11.05.2011454 Mal gelesen
Berlin, den 11. Mai 2011. Banken haften, wenn sie bei der Immobilienfinanzierung Kenntnis davon haben oder hätten erlangen können, dass Immobilienkäufer vom Vermittler arglistig über die Vermittlungsprovision getäuscht werden. In diesen Fällen haben Banken auch nach der jüngsten Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Oldenburg in sieben Verfahren keinen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens.

Der Fall
Einem Ehepaar wurden von einer Treuhändergesellschaft als Kapitalanlage zwei Eigentumswohnungen nebst deren Finanzierung angeboten. Die Eheleute erteilten der Treuhändergesellschaft umfassende Vollmachten zum Erwerb der Wohnungen sowie zum Abschluss der notwendigen Darlehensverträge. Die Finanzierung übernahm eine Bank.
Der Anlageprospekt enthielt keine Angabe zur Vermittlungsprovision. Über die in der Bauträgervergütung enthaltene Innenprovision von brutto 18,24 % des Gesamtaufwands wurden die Käufer nicht aufgeklärt. Der Vermittler machte beim Verkauf keinerlei Angaben zur Höhe der Provision. Im Prospekt wurde nur die Außenprovision von 3,42 % brutto offen ausgewiesen.
Nachdem das Ehepaar seine Darlehensraten nicht mehr bezahlte, betrieb die Bank die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden. Dagegen klagte das Ehepaar, weil es sich getäuscht fühlte.

Die Entscheidung
Das Gericht gab dem Ehepaar Recht. Die Bank hätte die Wohnungskäufer über die arglistige Täuschung hinsichtlich der Provision – von der sie wusste - vollumfänglich aufklären müssen. Da sie dies unterließ, habe sie auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der zur Finanzierung der Kapitalanlage gewährten Darlehen.
Banken müssten zwar nicht unaufgefordert auf eine im Kaufpreis enthaltene versteckte Innenprovision für den Vertrieb hinweisen. Habe die finanzierende Bank allerdings Kenntnis von einer arglistigen Täuschung des Käufers/Darlehensnehmers über die Höhe der tatsächlich zu zahlenden Provision oder hätte sie davon wissen können, so sei sie verpflichtet, darüber aufzuklären.
Im vorliegenden Fall konnte das Gericht zweifelsfrei feststellen, dass das Ehepaar gezielt über die Innenprovision getäuscht wurde. Die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung rechneten die Richter ihr nach den Grundsätzen des „institutionalisierten Zusammenwirkens“ zu. Der Anleger könne sich bei einem institutionalisierten Zusammenwirken der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen.
Das Gericht ging schließlich davon aus, dass die Käufer bei Kenntnis der Provision die Immobilien nicht erworben hätten. Fazit: Keine Zwangsvollstreckung - das Darlehen muss nicht mehr zurück gezahlt werden.

Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 10.03.2011, Az.: 8 U 53/10

Kommentar
Sehr häufig arbeiten Banken mit Veräußerern von Immobilien zu Kapitalanlagezwecken zusammen, indem sie regelmäßig die Finanzierung für deren Kunden übernehmen. Für die Vermittler bzw. Berater gehört dies zum Service, der nicht zuletzt ihre provisionsabhängigen Abschlüsse erleichtert und für die Banken ist dies ein langfristiges einträgliches Geschäft.
Geschieht dies über einen längeren Zeitraum und ggf. auch bei anderen Kapitalanlagen, so wird in der Rechtsprechung widerleglich vermutet, dass den Banken dann auch arglistige Täuschungen von Käufern/Darlehensnehmern über die Höhe von Innenprovisionen bekannt sein müssen. Eine solche Täuschung liegt immer dann vor, wenn im Vermittlungsgespräch oder im Anlageprospekt falsche Angaben über die eingepreiste Vermittlungsprovision gemacht werden. Das gilt erst recht dann, wenn diese Angaben gänzlich unterbleiben.
Das Thema „Provision“ ist in der Beratung ein heikler Punkt. Denn bei aller Vorfreude über den Erwerb einer Immobilie stutzen doch die meisten Kunden, wenn sie erfahren, wie viel Geld ihr Vermittler und andere an dem Geschäftsabschluss verdienen. Und so wird – wann immer es geht – über dieses Geld nicht gesprochen oder aber es werden geringere Beträge genannt.
Diese „Scham“ ist heute die Chance für viele geprellte Immobilienkäufer!

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