Real Estate Investment Trust

17.10.20062045 Mal gelesen

1. Was ist das?  

REIT AG bedeutet „Real Estate Investment Trust Aktiengesellschaft“. Die REIT AG ist eine Aktiegesellschaft mit Sitz in Deutschland. Die gesamten Aktien müssen stimmberechtigte Stückaktien gleicher Gattung sein. Die Notierung des Unternehmens erfolgt an einem organisierten Markt (§ 2 Abs. 5 Wertpapierhandelsgesetz) in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union bzw. des Europäischen Wirtschaftsraums. Der Antrag auf Börsenzulassung muss spätestens drei Jahre nach Gründung gestellt werden. Das Vermögen der Gesellschaft muss zu mindestens 75 % aus „unbeweglichen Vermögen“ bestehen. Darüber hinaus müssen 75 % der Bruttoerträge aus Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Veräußerung von unbeweglichem Vermögen stammen. Die Bilanzierung des Anlagevermögens erfolgt zu Marktwerten. Der Geschäftszweck der Gesellschaft ist auf den Handel mit Immobilien beschränkt. Der erzielte Bruttoerlös aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen darf die Hälfte des durchschnittlichen Wertes des Immobilienvermögens in dieser Zeit nicht überschreiten. Die Immobilien im Bestand dürfen nicht zur Eigennutzung gehalten werden. Eine mögliche Fremdkapitalaufnahme ist auf maximal 60 % des Gesellschaftsvermögens begrenzt. Der erzielte Gewinn muss in Höhe von 90 % an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Bei der Ermittlung dieses  ausschüttungspflichtigen Gewinns sind nur lineare Aufwendungen für Abschreibungen (AfA) möglich.

2. Aktionärsstruktur  

Zum Zeitpunkt des Börsengangs müssen mindestens 25 % der Anteile im Streubesitz sein. In der Zeit danach muss die Streubesitzquote dauerhaft über 15 % liegen. Streubeitz bedeutet, dass diese Aktien von Aktionären gehalten werden, deren Anteil an der Gesellschaft 3 % nicht überschreitet.  

Die direkte Beteiligung eines einzelnen Aktionärs darf 10 % nicht erreichen. Wird dies trotzdem durch einen Anleger erreicht, verliert der REIT seinen Status dadurch nicht.  

 

3. Steuerliche Grundlagen  

Die Gesellschaft wird dauerhaft von der Körperschafts- und Gewerbesteuer nach Börsenzulassung befreit. Die ausgeschütteten Dividenden werden beim Anleger als Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 EStG) behandelt und voll versteuert. Das Halbeinkünfteverfahren kommt bei REITs nicht zur Anwendung. Bei der Ausschüttung werden 25 % Kapitalertragssteuer abgezogen.  

Bei der Einbringung in einem REIT realisierte Bewertungsreserveren werden nur zur Hälfte besteuert.  

(Diese Angaben beruhen auf dem derzeitigen Gesetzesentwurf des BFM vom 26. September 2006) 

 

4. Die Zukunft am deutschen Markt  

Derzeit plant die Deutsche Börse AG einen Auswahlindex für Real Estate Investment Trusts nach deren Zulassung durch den deutschen Gesetzgeber einzuführen. In diesem sollen dann zunächst alle deutschen Real Estate Investment Trusts vertreten sein. Zu einem späteren Zeitpunkt soll ein Auswahlindex dazukommen. Nach Auskunft der deutschen Börse erscheint ein Auswahlindex erst ab 30 Emittenten sinnvoll. Sicher sei bereits bei einer Zulassung von REITs die Schaffung eines eigenen Marktsegmentes.  

Zwischenzeitlich ist die erst kürzlich vorgelegte Gesetzesinitiative innerhalb der Regierungsparteien weiter stark umstritten. Insbesondere Mitglieder der SPD sehen die Einführung von REITs als einen steuerpolitischen“Sündenfall“. Insgesamt bleibt es daher vorerst abzuwarten, wann genau das zukünftige Gesetz zur Genehmigung von REITs am Standort Deutschland tatsächlich vom Deutschen Bundestag verabschiedet und damit verbindlich wird.  

Derweil machen sich die verschiedenen Betroffenen wie beispielsweise Versicherungen bereits Gedanken, wie die REITs Anteile zukünftig von diesen hinsichtlich Risikoeinstufung zu behandeln sind. Derzeit wird davon ausgegangen, dass diese als Immobilienanteile und nicht als Aktienquote gewertet werden.