Schlampiger Verwalter muss abgewählt werden
Der Fall: Der Verwalter hatte in der Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan für 2011 und 2012 zur Abstimmung vorgelegt. Die Abrechnung und der Wirtschaftsplan wurde zunächst angenommen, jedoch wegen vieler gravierender Mängel aufgehoben. Darauf legte der Verwalter die Abrechnung erneut zur Abstimmung vor. Die ein Jahr später vorgelegte Jahresabrechnung 2012 enthielt die gleichen Mängel wie die bereits aufgehobene Abrechnung 2011. Die Abrechnung wurde erst nach anwaltlicher Mahnung vom Verwalter vorgelegt. Für die verspätete Vorlage nannte er keine Gründe. Wirtschaftspläne wurden immer wieder auf Anfechtung hin aufgehoben. Nach wie vor gilt der Wirtschaftsplan aus dem Jahre 2010. Einer der Eigentümer stellt den Antrag auf Abberufung des Verwalters. Dieser setzt diesen Antrag jedoch nicht auf die Tagesordnung. Einen Beschluss zu Reparaturmaßnahmen setzt der Verwalter nicht um. Gleichwohl beschließt die Mehrheit der Eigentümer im Jahr 2013 die Wiederbestellung des Verwalters. Ein Eigentümer ficht allerdings diesen Beschluss an.
Das Gericht: Der Eigentümer bekommt Recht. Das Gericht stellt fest, dass der Wiederbestellungsbeschluss gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt. Die Wohnungseigentümer haben mit diesem Beschluss ihren Beurteilungsspielraum überschritten. Der Verwalter hat sich durch seine bisherige Amtsführung als vollkommen ungeeignet gezeigt. Er hat seine wesentlichen Kernaufgaben über Jahre hinweg nicht ausgeübt. Wenn ein Verwalter seine Pflichten derart massiv verletzt, kann die Mehrheit der Eigentümer den Verwalter quasi nicht aus Bequemlichkeit wieder wählen.
Kopinski-Tipp: In ähnlich gelagerten Fällen müssen sich die Eigentümer immer wieder fragen, ob die Tätigkeit des Verwalter der so genannten ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht oder nicht. So gehört z.B. auch die Bildung einer Instandhaltungsrücklage zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Wenn der Verwalter es unterlässt, eine entsprechende, auch dem Alter der Anlage entsprechende Rücklage (unter Umständen 20,- € pro Quadratmeter pro Jahr) zu bilden, kann dies ein Verschulden der Eigentümergemeinschaft darstellen, wodurch sie zum Schadensersatz gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern verpflichtet ist. So wenn z.B. zu erwartende Lasten und Kosten nicht im Wirtschaftsplan angesetzt werden, so dass größere oder kleinere Finanzierungslücken auftreten können, was keinesfalls einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen kann.
S.a. LG München I, 16.07.2015, 3 S 18089/14
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