Allgemeines zu Betriebs- bzw. Mietnebenkosten (Teil 2)

Reparaturen sind keine Betriebskosten

Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten sind grundsätzlich keine umlagefähigen Betriebskosten. Das AG Münster hat z.B. entschieden, dass die Kosten für den Austausch von Glühbirnen durch den Hausmeister keine umlagefähigen Betriebskosten sind, Garten- und Reinigungsarbeiten demgegenüber schon (AG Münster, Urt. v. 16.10.2012; Az. 7 C 4687/11).

Häufig ist zu beobachten, dass Reparaturkosten in Wartungskosten (z.B. der Heizungsanlage) "versteckt" werden. Im Zweifel sollte sich der Mieter vom Vermieter die maßgeblichen Abrechnungen und Leistungsnachweise vorlegen lassen.

Vorsicht bei gemischt genutzten Objekten oder Leerständen

Bei einem gemischt genutzten Gebäude dürfen Wohnraummieter nicht mit Kosten belastet werden, die durch eine gewerbliche Nutzung entstehen. So sind z.B. die Positionen Grundsteuer und Versicherung für Wohn- und Gewerberäume getrennt zu berechnen. Ein beliebter Vermietertrick ist es auch, Nebenkosten für leerstehende Wohnungen auf die übrigen Mieter umzulegen.

Form der Betriebskostenabrechnung

Nach der Rechtsprechung des BGH setzt die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraus (BGH, Urt. v. 02.04.2014; Az. VIII ZR 201/13). Verlangt werden kann zudem eine geordnete Zusammenstellung aller Ausgaben unter Aufschlüsselung der einzelnen Kostenpositionen. Nicht erforderlich ist die Offenlegung aller zur Ermittlung der Betriebskosten erforderlichen Zwischenschritte, z.B. bei kalenderübergreifenden Abrechnungen des Energieversorgers (BGH, Urt. v. 02.04.2014; Az. VIII ZR 201/13).

Ohne Vorlage einer nachprüfbaren Abrechnung kann der Mieter eine Nachzahlung verweigern. Hat der Mieter Zweifel an einer bestimmten Abrechnungsposition, sollte er sich vom Vermieter die maßgeblichen Abrechnungen und Gebührenbescheide vorlegen lassen. Hierzu ist der Mieter grundsätzlich berechtigt. Bis zur Einsichtnahme steht dem Mieter gegenüber einer Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht zu (AG Köln, Urt. v. 03.02.2011; Az. 221 C 362/10).

Einen Anspruch auf Übersendung von Kopien der Abrechnungsunterlagen hat der Mieter allerdings nur in Ausnahmefällen. Hier erhalten Sie einen Überblick über die aktuelle Rechtsprechung.

Was Sie in Teil 3 erwartet

Zum Abrechnungszeitraum

Zur Abrechnungsfrist des Vermieters

Achtung: Einwendungsfrist des Mieters

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