Nach neuester Rechtsprechung des BGH wurde die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt.
Die Rechtsfähigkeit umfasst Teilbereiche des Rechtsverkehrs bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Es bezieht sich somit auf Rechtshandlungen im Außenverhältnis.
Möglich ist aber auch die Verfolgung von gemeinschaftlichen Beitrags- oder Schadenersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer im Innenverhältnis.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt einen rechtsfähigen Verband sui generis dar und handelt im Rechtsverkehr durch ihren Verwalter.
Träger des Vermögens einschließlich gemeinschaftlicher Forderungen und Verbindlichkeiten ist der Verband. Verfahrensrechtlich bedeutet das die Partei- und Beteiligtenfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bezüglich der das Verbandsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann somit klagen und verklagt werden. Für die Durchsetzung eines Anspruchs bedarf es damit keiner Ermächtigung durch die Gemeinschaft - sie ist selbst Forderungsinhaber.
Die Probleme resultierend aus einem Eigentümerwechsel werden damit prozessrechtlich geklärt.
Die Parteibezeichnung im Aktivprozess kann nun durch eine Sammelbezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft Str. W, vertreten durch Verwalter V" erfolgen. Die Einreichung der Eigentümerliste ist nur noch Beteiligungserfordernis, anders im Passivprozess, hier ist die Eigentümerliste Bestimmtheitserfordernis.
Bzgl. der Haftung vermeidet die Teilrechtsfähigkeit, dass der ausgeschiedene Wohnungseigentümer Dritten gegenüber noch als Gesamtschuldner haftet, während die Leistung dem Erwerber zugute kommt.
Für die Verbindlichkeiten aus Dauerschuldverhältnissen und aus dem Verwaltervertrag haften die Wohnungseigentümer, denen die Leistungen auch zugute kommen.
Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft sind jetzt nicht mehr die Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner, sondern der Verband als teilrechtsfähiges Subjekt.
Eine akzessorische Gesamtschuldnerhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer kommt nunmehr nur bei eindeutiger persönlicher Verpflichtung durch Rechtsgeschäft oder ein Verhalten woran die Rechtsordnung eine Haftung knüpft neben dem Verband in Betracht. Eine Haftung der Wohnungseigentümer erfolgt nur bei persönlicher Schuld. Das Prinzip der Akzessorietät wirkt somit nicht schuldbegründend.
Durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit wird die Wohnungseigentümergesellschaft jedoch nicht zu einer Gesellschaft insgesamt, es bleiben weiterhin Sonder- und Gemeinschaftseigentum als echtes Eigentum bei den Miteigentümern bestehen. Hierbei handelt es sich nicht um Verwaltungsvermögen. Es steht damit der Haftungsmasse für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nicht zur Verfügung.
Rechtsanwalt Franz-Ludwig Kopinski
