Hannover Leasing 203 „Substanzwerte Deutschland 7“ – Fonds in Gefahr

23.08.2015461 Mal gelesen
Berlin, den 23. August 2015. Die Insolvenz der Baufirma „Imtech Deutschland“ bereitet nicht nur den Verantwortlichen des BER erhebliche Kopfschmerzen, Sorgen müssen sich auch die Anleger des von der Hannover Leasing aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds „Substanzwerte Deutschland 7“ machen. Der Grund: Imtech Deutschland ist Hauptmieter der Immobilie des Fonds. Und ein Immobilienfonds ohne Mieteinnahmen ist über kurz oder lang ein toter Fonds.

Der Fonds
Der Fonds Substanzwerte Deutschland 7 investiert ausschließlich in die Büroimmobilie Imtech Haus, Gateway Gardens in Frankfurt a.M., einen Büroneubau in der Nähe des Frankfurter Flughafens, mit 64.068.301 Euro. Bei einer Mindestbeteiligung von 10.000 € zzgl. 5 % Agio wurden den Anlegern in der Mietphase (2012–2022) anfänglich 5,3 % p.a. auf bis zu 5,5 % p. a. steigende Ausschüttungen prognostiziert. Bei einem scheinbar solventen und zuverlässigen Mieter - „Gute‘ Bonität laut Creditreform, ?sehr gute‘ Bonität laut Bürgel“ – und den hohen Ausschüttungen eine scheinbar lukrative Anlage.

Fonds ohne Mieteinnahmen
Mit der Insolvenz eines Mieters besteht ein erhebliches Mietausfallrisiko für den Vermieter. Und das in Gänze, wenn nur ein Mieter existiert. Zunächst fehlen die Mieteinnahmen, um die laufenden Darlehensraten zu bedienen. Im nächsten Schritt kündigen Banken gewöhnlich die Darlehen und stellen sie zur sofortigen Rückzahlung fällig. Können die Darlehen nicht zurückgezahlt werden, droht die Zwangsversteigerung der Immobilie. Innerhalb weniger Wochen entsteht eine Kostenspirale. An die versprochenen Ausschüttungen ist in dieser Situation schon gar nicht mehr zu denken. Das Szenario kennen viele Anleger von Schiffsfonds aus den letzten Monaten und Jahren.
Das Gericht hat vorliegend einen vorläufigen Insolvenzverwalter für das Unternehmen bestellt. Von ihm wird die Zukunft des Unternehmens und so letztlich auch des Fonds abhängen. Auch wenn die Hoffnung zuletzt sterben soll, ein Insolvenzverwalter ist kein Zauberer.

Die  Perspektive
Spekulationen über das Schicksal von Imtech und den Fonds „Substanzwerte Deutschland 7“ machen keinen Sinn. Die Antwort auf die Frage, ob, wann und zu welchen Konditionen vom Fondsmanagement ein oder viele neue Mieter für die Immobilie gefunden werden kann, ist völlig offen. Sicher werden alternative Vermietungsmöglichkeiten gesucht und eine Fortführungsprognose für den Fonds entwickelt. Doch unsere Erfahrungen mit gescheiterten Immobilienfonds besagt, dass in dieser Situation die Risiken für den Fonds erheblich höher sind als seine Chancen. Selbst wenn ein neuer Mieter gefunden werden sollte, wird dieser die Notsituation zu seinen Gunsten und damit zu Ungunsten des Fonds und seiner Anleger nutzen.
Wahrscheinlicher ist, dass sich die Ereignisse überschlagen, das Darlehen von der Bank gekündigt wird und eine Verwertung der Immobilie ansteht. Gewiss ist dann auch, dass die Bank vor den Anlegern zu befriedigen ist. Und das wiederum kann für die Anleger zum Totalverlust ihrer Investition führen.

Unsere Empfehlung: Vorsorge treffen - Ansprüche schnell prüfen lassen
Die Sorge um ihre Anlage sollte betroffene Anleger Vorsorge treffen lassen.
Unsere langjährige Erfahrung mit gescheiterten Immobilienfonds zeigt, dass eine Vielzahl von Anlegern fast immer fehlerhaft bei der Zeichnung der Anlage beraten wurde. Die Chancen wurden hochgespielt und die Risiken kleingeredet. In solchen Fällen kommen Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung in Betracht. Doch Vorsicht: Diese verjähren oft bereits innerhalb von drei Jahren – abhängig von der Kenntnis des konkreten Beratungsfehlers. Denn Vermittler, Anlageberater und Banken müssen den Anleger vor dem Erwerb des Fonds umfassend, verständlich und wahrheitsgemäß über die Risiken der Beteiligung aufklären. Banken sind zudem verpflichtet, über etwaig an sie fließende Rückvergütungen (sog. Kick-back-Zahlungen) aufzuklären.
Sollten Sie also falsch bzw. unzureichend beraten worden sein, dann können sie die verlustlose Rückabwicklung ihrer Fondsbeteiligung verlangen.

Literaturhinweis

Möchten Sie sich dazu ausführlicher informieren, übersenden wir Ihnen gern unseren Artikel "Die Anforderungen an die Vermittlung von Kapitalanlagen und die Beratung von Kapitalanlegern", Neue Justiz, 8/2010, S. 312 ff. (Gansel/Gängel)

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Dr. Timo Gansel
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
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