Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat erneut ein weiteres Urteil zur Prospekthaftung bei geschlossenen Immobilienfonds gefällt (AZ.:II ZR 30/09) und hierdurch die Rechte der Anleger geschlossener Immobilienfonds gestärkt.
Der zugrundeliegende Fall
Der Geschädigte, ein Zahnarzt, beteiligte sich im Jahr 1999 auf der Grundlage eines Fondsprospektes an einem geschlossenen Immobilienfonds mit einer Einlage in Höhe von 100.000,00 DM zuzüglich eines Aufgeldes in Höhe von 5.000,00 DM. Laut den Ausführungen im Fondsprospekt beruhten die prognostizierten Mietsteigerungen "auf Erfahrungswerten der Vergangenheit".
Tatsächlich lagen bei den Prospektverantwortlichen jedoch keine Erkenntnisse darüber vor, dass in der Vergangenheit bei vergleichbaren Objekten unter entsprechenden äußeren Umständen Mietzuwächse in der prognostizierten Höhe erzielt werden konnten.
Der geschädigte Zahnarzt klagte daraufhin wegen unterlassener Aufklärung über Prospektmängel auf Schadensersatz.
Inhalt des Urteils
Der BGH hat dem Kläger Schadensersatz nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss zugesprochen. Der bei den Vertragverhandlungen verwendete Prospekt sei fehlerhaft gewesen, da entgegen der dort prognostizierten Angaben über den wirtschaftlichen Erfolg der Anlage die ausgewiesenen Mietsteigerungen um jährlich 2 % in den beiden ersten Vermietungsjahren, um jährlich 2,5 % in den folgenden fünf Jahren und jeweils 3 % bis zum Ende der 23 Jahre dauernden Vermietungsphase nicht "auf Erfahrungswerten der Vergangenheit" beruht hätten.
Bei dem Anlageinteressenten wurde nach Ansicht des BGH durch die vorliegenden Daten im Prospekt der Eindruck erweckt, dass in der Vergangenheit unter vergleichbaren Umständen entsprechende Mietzuwächse erzielt worden seien. Darüber hinaus ? so der BGH - suggeriere die Formulierung im Fondsprospekt beim Anleger die Annahme, dass die auf vermeintliche Erfahrungswerte gestützte Prognose zuverlässiger sei, als wenn sie lediglich unter Zugrundelegung verschiedener, für die Entwicklung von Mieten grundsätzlich bedeutsamer Faktoren erstellt worden wäre, wie z.B. die Entwicklung des Lebenshaltungsindexes der letzten 20 Jahre für einen Vierpersonenarbeitnehmerhaushalt.
Ein derartiger Prospektfehler führt nach Ansicht des BGH zwangsläufig zu einem Schadensersatzanspruch, da dem Anleger kein zutreffendes und vollständiges Bild über die angebotene Beteiligung vermittelt wird.
Fazit:
Die verbraucherfreundliche Entscheidung des BGH eröffnet Anlegern geschlossener Immobilienfonds (wie beispielsweise Falk-Fonds, Fundus-Fonds, Medico-Fonds, WGS/GVV-Fonds, Hanseatica-Fonds, Kap-Hag Rendite-Fonds, SAB-Fonds oder Südimmobilien-Fonds) die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche gegen Prospektverantwortliche, Anlageberater sowie beratenden Banken geltend zu machen.
Viele Fondsprospekte enthalten vergleichbare Aussagen zu Mietprognosen, ohne dabei die als Vergleich herangezogenen Objekte konkret zu benennen.
Vor diesem Hintergrund wird betroffenen Anlegern geraten, ihre in Betracht kommenden Ansprüche durch einen auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen
