Bei einem Mietvertrag kann der Vermieter nicht einseitig die Miete erhöhen. Es gilt die vertragliche Vereinbarung, also das, was in dem Mietvertrag zu der Höhe der Miete steht.
Der Vermieter kann also nicht ohne nähere Begründung einseitig bekannt geben, dass sich die Miete erhöht. Vielmehr muss der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich zustimmen. Erst dann ändert sich die ursprüngliche Vereinbarung laut Mietvertrag.
Stimmt der Mieter dem Verlangen nach einer erhöhten Miete nicht zu (und kommt es damit nicht zu einer einvernehmlichen Vertragsänderung), gibt es nur die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genannten Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen.
Die Fälle der zulässigen Mieterhöhungen sind in den §§ 557 ff. BGB geregelt. Der häufigste Fall ist der des § 558 BGB, der sog. Mieterhöhung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete. Hier muss der Vermieter eine Reihe von gesetzlichen Grenzen beachten. So kann die Miete nur erhöht werden, wenn die Miete innerhalb der letzten 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Außerdem darf die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20% betragen (sog. Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB).
Zudem muss sich der Vermieter formal an die Vorgaben des § 558a BGB halten, wenn er die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichmiete erhöhen will. Am häufigsten bezieht sich der Vermieter auf einen Mietspiegel (vgl. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Auf diesen muss der Vermieter "Bezug nehmen". Wie die "Bezugnahme" zu geschenen hat, sagt das Gesetz nicht. Für den Vermieter stellt sich daher die Frage, ob er den Mietspiegel dem Mieter zur Verfügung stellen muss, so dass der Mieter prüfen kann, ob die ortsübliche Vergleichsmiete wirklich höher ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Vermieter den Mietspeigel nicht zwingend beifügen muss. Es genüge z.B., wenn der Vermieter dem Mieter die Einsicht in den Mietspiegel in seinem am Ort befindlichen Kundencenter anbietet oder der Mietspeigel "allgemein zugänglich" ist. Letzteres ist der Fall, wenn der Mietspiegel gegen ein geringes Entgelt käuflich zu erwerben und im Internet zugänglich ist.
Nicht gewerblich tätigen Vermietern wird jedoch geraten, einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen stets einen Mietspiegel in Kopie beizufügen. Auch müssen unbedingt die sonstigen gesetzlichen Voraussetzungen beachtet werden. Werden diese nicht eingehalten, ist das Mieterhöhungsverlangen rechtswidrig.
Liegt jedoch ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen vor, das den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht, muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Anonsten kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Ein solches Gerichtsverfahren kann teuer werden. Mieter sollten also vor einer voreiligen Verweigerung der Zustimmung zur Mieterhöhung dringend anwaltlichen Rat einholen.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
