Oft entsteht zwischen Mieter und Vermieter nach Kündigung des Mietverhältnisses Streit, wer für entstandene Mängel in der Wohnung aufkommen muss. Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um größere Schäden oder um Kleinreparaturen (sog. Schönheitsreparaturen) handelt. Bei größeren Schäden (z.B. für einen beschädigten Parkettboden, Löcher im Teppich oder beschädigte Fliesen) kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten.
Das Problem ist, dass oft nicht nachgewiesen werden kann, ob der Mieter oder der Vormieter die Schäden verursacht hat bzw. ob überhaupt Schäden vorgelegen haben. Eine wichtige (Beweis-)Funktion erfüllt dabei ein Übergageprotokoll (oft auch als Rückgabe- oder Abnahmeprotokoll bezeichnet). Wegen den Feststellungen, die in dem Protokoll schriftlich niedergelegt werden, ist die Rechtsprechung jedoch sehr mieterfreundlich. Hinsichtlich des Inhalts der Rückgabeprotokolls gilt:
Bestätigt der Mieter durch seine Unterschrift, dass die tatsächlichen Feststellungen (z.B.: "Löcher und Dellen im Parkettboden im Wohnzimmer" o.ä.) in dem Protokoll zutreffend sind, wird er hierdurch nicht mit späteren Einwendungen gegen den Protokollinhalt ausgeschlossen. Vor allem kann er geltend machen, dass die Schäden bei Mietbeginn bereits vorhanden gewesen sind oder dass er diese nicht zu vertreten hat. Der Mieter attestiert nach der Rechtsprechung eben nur den Zustand der Wohnung bei Übergabe und nicht den Zeitpunkt des Schadenseintritts und auch keine Verursacherbeiträge. Allerdings kann der Mieter nicht mehr bestreiten, dass in der Wohnung bei Vertragsende die in dem Protokoll festgehaltenen Schäden vorlagen. Der Mieter ist nur dann mit Einwendungen gegen den Protokollinhalt ausgeschlossen, wenn er dort explizit hereinschreibt, dass er bestimmte Schäden verursacht hat und verspricht, diese auf seine Kosten zu beseitigen (sog. Schuldanerkenntnis).
Für den Vermieter ist der Inhalt des Protokolls aber bindend. Die Rechtsprechung ist hier deutlich strenger:
Danach kann der Mieter nur noch für solche Schäden verantwortlich gemacht werden, die im Protokoll vermerkt sind. Eine Ausnahme besteht nur für Schäden, die - auch bei hellem Tageslicht und nach eingehender Untersuchung durch den Vermieter - auch bei äußerster Sorgfalt nicht zu erkennen waren. Bei gewerblichen Mietverhältnissen (Miete von Büro- oder Geschäftsräumen) ist die sog. Untersuchungspflicht des Vermieters noch deutlich strenger - hier muss der Vermieter notfalls einen Fachmann hinzuziehen, auf dessen Urteilsvermögen für die Erkennbarkeit der Mängel ankommt.
Bestätigt der Vermieter, dass die Mietsache vertragsgemäß (also ohne Mängel) übergeben wurde, liegt hieran ein sog. negatives Schuldanerkenntnis. Der Mieter kann also nur für Schäden verantwortlich gemacht werden, im die Übergabeprotokoll vermerkt sind. Daher kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass weitere Schäden nicht sofort zu erkennen gewesen sind. Ihn trifft eine Untersuchungspflicht, notfalls unter Hinzuziehung eines Sachverständigen. Wegen mangelnder Sorgfalt nicht erkannte Mängel (z.B. weil die Übergabe am späten Nachmittag bei schlechtem Licht durchgeführt wurde und so die Mängel nicht erkannt wurden) der Mietsache gehen zu Lasten des Vermieters. Das Protokoll wird also als vollständige und abschließende Zustandsbeschreibung der Mietsache behandelt.
Somit kann Vermietern nur geraten werden, äußerst sorgfältig bei der Rückgabe der Wohnung bzw. (umso mehr!) von Büro- oder Geschäftsräumen zu sein. Neben der Erstellung eines Protokolls sollte stets auch ein Zeuge hinzugezogen und der Zustand notfalls auch durch Fotos dokumentiert werden. Letzteres gilt auch für den Mieter, der unbedingt auch alle Beweise sichern sollte.
Stehen in dem Protokoll keine Mängel, spricht dies übrigens auch dafür, dass die Kaution zur Rückzahlung fällig ist. Zwar darf der Vermieter normalerweise eine bestimmte Zeit nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution einbehalten, die ja als Sicherheit für Schäden an der Wohnung dient. Der Vermieter hat dabei nach der Rechtsprechung eine "angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist" bis maximal 6 Monate. Etwas anderes gilt aber, wenn in dem Protokoll vermerkt ist, dass keine Mängel vorhanden sind. Ist auch nicht zu erwarten, dass noch eine größere Nachzahlung von Betriebskosten ("Nebenkosten") kommt, hat der Vermieter die Kaution unverzüglich auszubezahlen. Der Mieter kann dabei übrigens eine bankübliche Verzinsung verlangen und hat - notfalls - auch einen (auch gerichtlich durchsetzbaren) Anspruch auf Auskunft, wie bzw. ob der Vermieter die Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses angelegt hat, wozu er gesetzlich (vgl. § 551 Abs. 3 S. 1 BGB) verpflichtet ist. Wegen offener Mieten darf übrigens keinesfalls die Kaution einfach einbehalten werden, da diese eine Sicherheit für Schäden (und nicht für rückständige Mieten) ist.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
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