Endet ein Mietverhältnis über Wohnraum, können auch nach der Wohnungsübergabe Streitigkeiten entstehen. Dies betrifft oft die Rückzahlung der Kaution, die Kosten für größere Reparaturen bzw. für (kleinere) "Schönheitsreparaturen", wegen offener Nebenkosten oder wegen rückständiger Mieten.
Beachtet werden sollten daher vor allem folgende Punkte:
1. Abnahmeprotokoll
Mieter und Vermieter sollten in einem Abnahmeprotokoll den Zustand der Wohnung genauestens (schriftlich) festhalten. Dies hilft z.B. dem Mieter im Streitfall zu beweisen, dass ein Schaden in der Wohnung (z.B. Löcher im Teppichboden) nicht von ihm verursacht wurde. In dem Protokoll sollten auch die Zählerstände (Wasser, Heizung) festgehalten werden. Falls der Mieter oder der Vermieter kein Abnahmeprotokoll erstellen (wollen), sollte bei der Abnahme ein Zeuge mitgenommen werden und der Zustand der Wohnung mit Fotos dokumentiert werden.
2. Kaution
Ein häufiges Streitthema ist die Kaution. Diese darf maximal das Dreifache der (Kalt-)Miete betragen (§ 556 BGB). Wann die Kaution zur Rückzahlung fällig ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Nach Rückgabe der Wohnung soll der Vermieter eine "angemessene" Frist haben, um einen Teil der Kaution wegen Schäden der Wohnung einzubehalten. Außerdem darf - wenn die Nebenkostenabrechnung bei Auszug noch nicht fertig war - ein Teil der Kaution für voraussichtlich anfallende offene Nebenkosten einbehalten werden. Die Kaution ist jedenfalls spätestens 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig. Außerdem hat der Mieter einen Anspruch auf eine bankübliche Verzinsung der hinterlegten Kaution. Wichtig bei der Kaution: Sie darf nicht mit offenen Mieten verrechnet werden, da die Kaution eine Sicherheitsleistung für Schäden und kein "Vorschuss" für die Miete ist.
3. "Schönheitsreparaturen"
Oft wird ein Teil der Kaution auch für sog. "Schönheitsreparaturen" einbehalten oder der Vermieter verlangt vor dem Auszug die Durchführung dieser kleineren Reparaturen (z.B. Streichen der Wände, Entfernen von Dübellöchern etc.). Hierzu ist der Mieter aber nur verpflichtet, wenn in dem Mietvertrag die Durchführung der "Schönheitsreparaturen" vereinbart wurde. Denn ohne vertragliche Vereinbarung ist der Vermieter gesetzlich (vgl. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) verpflichtet, alle Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Anders ist dies nur, wenn im Mietvertrag eine andere Vereinbarung steht. Diese ist aber in sehr vielen Fällen unwirksam. Es sollte also vor Wohnungsübergabe durch einen Anwalt geprüft werden, ob die entsprechende Klausel im Mietvertrag rechtens ist. Ist dies nicht der Fall, ist die Wohnung lediglich geräumt ("besenrein") zu übergeben. Einbehalte bei der Kaution dürfen dann vom Vermieter natürlich nicht gemacht werden.
4. Größere Reparaturen
Größere Reparaturen muss der Mieter nur bezahlen, wenn er Schäden in der Wohnung wissentlich oder groß fahrlässig verursacht hat. Um überhaupt beweisen zu können, ob der Mieter einen (behaupteten) Schaden verursacht hat, ist das Abnahmeprotokoll ein wichtiges Beweismittel. Unabhängig hiervon gilt aber, dass der Mieter Schäden nur dann auf seine Kosten beseitigen lassen muss, wenn die Schäden nicht auf den "bestimmungsgemäßen Gebrauch" der Wohnung zurückzuführen sind. Der Vermieter kann also z.B. keinen neuen Teppichboden vom Mieter verlangen, wenn dieser bei Auszug stark beschädigt ist, diese Schäden aber auf das Alter des Teppichs sowie auf ein normales Wohnverhalten zurückzuführen sind.
5. Offene Nebenkosten
Oft fehlt bei der Übergabe der Wohnung noch die Nebenkostenabrechnung. Diese kann der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist noch nachreichen. Erfolgt der Auszug z.B. im März 2009, kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 noch bis zum 31.12.2009 nachreichen. Vermieter sollten übrigens auch darauf achten, dass sie die neue Anschrift des Mieters erhalten. Ansonsten kann die Nebenkostenabrechnung nicht zugestellt werden, wofür der Vermieter im Streitfall beweispflichtig ist. Der Vermieter darf einen "angemessenen" Teil der Kaution für noch anfallende Nachzahlungen einbehalten. Ergab sich z.B. für die Vorjahre ein bestimmter Nachzahlungsbetrag des Mieters (weil der Verbrauch höher war als die Nebenkostenvorauszahlungen), darf dieser Betrag einbehalten werden, bis die Nebenkostenabrechnung vorliegt.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
