Gewerberaummiete: Kein Mietminderungsausschluss durch AGB

03.03.20091722 Mal gelesen

Berlin, 03.03.2009: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH), das eine formularmäßige Klausel im Gewerberaummietvertrag über einen Mietminderungsausschluss für unwirksam erklärt.

 
Der Fall
Der Mieter von Gewerberäumen wurde von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück überrascht. Abriss- und Neubauarbeiten mit erheblichen Lärm- und Erschütterungsbelastungen beeinträchtigten seine Tätigkeit erheblich. Deshalb zahlte er für diese Zeit wegen Minderung der Gebrauchstüchtigkeit seines Mietobjektes eine geminderte Miete. Nach Ansicht des Vermieters war aber die Mietminderung gemäß § 16 des Formularmietvertrages ausgeschlossen. Diese Klausel lautet:
?Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z.B. Umsatz- und Geschäftsrückgang).?
 
Die Entscheidung
Der BGH befand, dass diese formularmäßige Klausel im Zweifel so auszulegen sei, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließe und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belasse. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen und sei deswegen unwirksam. Damit könne der Mieter zu Recht Mietminderung geltend machen.
 
 
Der Kommentar
Während bei Wohnräumen das gesetzliche Minderungsrecht grundsätzlich weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden kann, ist dies bei Geschäftsräumen bislang möglich, wenn die entsprechende Klausel hinreichend deutlich macht, dass das Recht des Mieters zur Rückforderung der überzahlten Miete unberührt bleibt.
Mit dieser Entscheidung hat der BGH nunmehr klargestellt, dass das Minderungsrecht des Gewerberaummieters jedoch nicht durch Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden kann, wenn sie den Vertragspartner des Vermieters entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Unklare oder mehrdeutige Klauseln sind zulasten des Verwenders auszulegen. Unklar war in diesem Fall, ob sich der Ausschluss der Mietminderung nur auf das Verbot des sofortigen Vollzugs der Minderung durch Abzug von der Miete bezieht oder ob dem Mieter auch das spätere Rückforderungsrecht zu viel gezahlter Miete nach § 812 BGB (Herausgabeanspruch) genommen werden soll.
 
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