Anfechtung eines Gewerberaum-Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung nach Vertragsende

30.01.20092274 Mal gelesen
Berlin, 30.01.2009: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH), das dem Mieter von Geschäftsräumen auch noch nach Beendigung des Vertragsverhältnisses die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung ermöglicht. In einem solchen Fall ist der Vertrag ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nichtig. Ergebnis: Der getäuschte Mieter zahlt rückwirkend nur die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die verbrauchabhängigen Nebenkosten.
 
 
Der Fall
Die Mietparteien schlossen einen Mietvertrag über ?Büroräume im Souterrain, Hochparterre und 2. Obergeschoss? in einer sanierten Altbauvilla. Mit Zustimmung der Vermieterin wurden die Räume im Souterrain und im Hochparterre als Büroräume an eine Anwaltskanzlei und das zweite Obergeschoss als Wohnraum vermietet.
Wegen verschiedener Mängel zahlte die Mieterin zeitweise eine geminderte Miete und gekürzte Nebenkostenvorauszahlung. Auf Grund von Zahlungsrückständen erklärte die Vermieterin schließlich die fristlose Kündigung des Mietvertrages und klagte dann auf Räumung.
Als die Mieterin in der Verhandlung vor dem Oberlandesgericht von der mangelnden Nutzbarkeit der Räume im Souterrain als Bürovollflächen erfuhr, erklärte sie die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und Hilfswiderklage auf Rückzahlung der Kaution zzgl. Zinsen sowie Stufenwiderklage auf Abrechnung der Mietkaution nebst angefallener Zinsen und Zahlung des sich danach ergebenden Betrages.
 
Die Entscheidung
Der BGH entschied, die Vermieterin habe keinen Zahlungsanspruch gegen die Mieterin wegen der Nutzung der Mieträume. Mietvertragliche Ansprüche bestünden nicht, weil die Mieterin den Mietvertrag wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten habe. Der Vertrag sei von Anfang an nichtig.
Die Vermieterin habe die Mieterin arglistig über die Gebrauchstauglichkeit der Souterrainräume als vollwertige Büroräume getäuscht. Die Räume im Souterrain seien jedoch öffentlich-rechtlich nur zur Nutzung als Nebenflächen, in denen ein dauernder Aufenthalt von Menschen nicht gestattet sei, zugelassen und hätten deshalb - ungeachtet ihrer tatsächlichen Nutzbarkeit - nicht als Büroräume genutzt werden dürfen. Die Vermieterin habe somit der Mieterin im Souterrain Räume vermietet, die für den vertragsgemäß vorausgesetzten Zweck, nämlich zur Nutzung als vollwertige Büroflächen, nicht geeignet gewesen seien. Hierüber sei die Mieterin getäuscht worden.
Diese Täuschung sei auch für den Abschluss des Mietvertrages kausal gewesen. Die Mieterin hätte den Vertrag nicht geschlossen, wenn ihr die beschränkte Nutzbarkeit der Räume im Untergeschoss bekannt gewesen sei. Und die Vermieterin habe gewusst, dass bei fehlender Nutzbarkeit als vollwertige Büroräume nur ein niedrigerer Mietpreis erzielbar war.
Der Anfechtung stehe nicht entgegen, dass der Mietvertrag tatsächlich durchgeführt und zwischenzeitlich sogar längst beendet worden sei. Es komme daher zu einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung. Die Mieterin habe einen Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsbetrages aus ungerechtfertigter Bereicherung. Die Vermieterin könne lediglich die ortübliche Miete beanspruchen. Die Herausgabe des durch Untervermietung erzielten Gewinns wurde der Vermieterin nicht zugestanden.
 
Bundesgerichtshof, Urt. v. 06.08.2008, Az.: XII ZR 67/06
 
Der Kommentar
Die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung vor Übergabe der Mietsache ist uneingeschränkt zulässig und entfaltet gem. § 142 Abs. 1 BGB Nichtigkeitswirkung von Anfang an. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Verfahren die bislang strittige Frage bejaht, dass auch bei einem in Vollzug gesetzten Mietvertrag eine Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB möglich ist. Und auch hier gilt bei erfolgreicher Anfechtung: der Mietvertrag ist von Anfang an nichtig (§ 142 Abs. 1 BGB). Haben Sie also Büro- bzw. Geschäftsräume für Ihre Firma gemietet und stellt sich im Nachhinein heraus, dass diese Räume dafür weder zugelassen noch genehmigungsfähig sind, haben Sie als Mieter Anspruch auf Schadenersatz in Höhe des Betrages, um dem die vertragliche Miete die ortübliche Vergleichsmiete übersteigt. Sie dürfen auch dann noch Schadensersatz verlangen, wenn die gemieteten Räume bereits an den Vermieter zurückgegeben wurden. Aber auch andere verschwiegene Mängel am Mietobjekt können zur Rückabwicklung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung führen.
 
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