Vorkaufsberechtigter muss überhöhte Maklerprovision nicht zahlen

26.08.2016317 Mal gelesen
Ein Vorkaufsberechtigter muss die Maklerprovision nicht zahlen, wenn sie deutlich überhöht ist. So urteilte der Bundesgerichtshof am 12. Mai 2016 (Az.: I ZR 5/15): „Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht verpflichtet, die Maklerprovision in der vereinbarten Höhe zu erstatten, besteht für den Vorkaufsberechtigten auch keine Verpflichtung, eine auf die übliche Höhe reduzierte Maklerprovision zu zahlen.“

Zwei Brüder erbten ein Grundstück ...

Zwei Brüder erbten zu gleichen Teilen ein Hausgrundstück. Einer der Brüder beauftragte eine Maklerin mit der Vermittlung seines Erbteils. Die Maklerin fand einen Kaufinteressenten. Mit Erbteilskaufvertrag veräußerte er dann seinen Anteil an dem Nachlass zum Preis von 260.000 €. Im Vertrag war ausgeführt, dass dieser durch die Maklerin zustande gekommen sei und sich der Käufer verpflichte, an sie ein Maklerhonorar von 29.750 € für Beratung, wirtschaftliche Aufbereitung und Verkauf zu zahlen. Außerdem wurde vertraglich vereinbart, dass dieses Honorar im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts ebenfalls verdient sei und vom Vorkaufsberechtigten zu zahlen wäre.

Einer übt sein Vorkaufsrecht aus und will Maklerin nicht bezahlen

Der Bruder übte schließlich gegenüber seinem maklervertretenden Bruder und dem Käufer sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus. Die Maklerprovision bezahlte er nicht.

Der Bundesgerichtshof sagt: zu Recht

Die Maklerin hat keinen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision, weil die vertraglich vereinbarte Provision unüblich hoch war und deshalb weder in der vereinbarten Höhe noch in einem auf das übliche Maß reduziertem Umfang gegenüber dem Bruder, der sein Vorkaufsrecht ausübte, wirkte.

Provisionsvereinbarung muss in den Kaufvertrag

Die Pflicht des Vorkaufsberechtigten eine Provision zu zahlen, setzt voraus, dass sie Bestandteil des Hauptvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer ist; der bloße Maklervertrag des Verkäufers oder des Erstkäufers mit dem Makler reicht nicht aus.

Überhöhte Provision verpflichtet nicht

Bestimmungen in Kaufverträgen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, gehören wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichten daher den Vorkaufsberechtigten nicht. Im vorliegenden Fall waren 9,62% netto und 11,44% brutto Provision vereinbart. Der BGH ging davon aus, dass eine Maklerprovision von 6% nebst 19% Umsatzsteuer üblich sei.

Keine Herabsetzung der Provision

Die Herabsetzung der vereinbarten Maklerprovision auf eine übliche Höhe scheidet aus, weil eine unüblich hohe Maklerprovision wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag gehört, eine Reduzierung auf einen üblichen Betrag auch nicht zum Schutz des Vorkaufsberechtigten veranlasst ist und die Gesamtnichtigkeit des Geschäfts nicht in Rede steht.

Im Klartext

Ein Vorkaufsberechtigter muss eine Maklerprovision nur zahlen, wenn diese Bestandteil des Hauptvertrages zwischen dem Verkäufer und Erstkäufer ist. Wird aber in diesem Vertrag eine überhöhte Provision vereinbart, gehört sie nicht zum Kaufvertrag und verpflichtet den Vorkaufsberechtigten nicht zur Zahlung. Das dürfte auch für Mieter interessant sein, die bei der Umwandlung ihrer Wohnung in Wohnungseigentum von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wollen, um die Wohnung selbst zu erwerben.

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