Der Fall: Der Mieter einer Wohnung direkt unter dem Flachdach einer Wohnungseigentümergemeinschaft meldet dem Eigentümer eine Wasserblase unter der Tapete im Flur. Der Eigentümer informiert den Verwalter. Der Verwalter beauftragt eine Fachfirma mit der Überprüfung. Die Fachfirma meldet sich telefonisch beim Mieter. Dieser erklärt, die Stelle sei wieder trocken. Die Fachfirma informiert die Verwaltung, dass nach Auskunft des Mieters nichts veranlasst sei. Der Verwalter unternimmt weiter nichts. Einige Tage später kommt es zu starken Regenfällen und massivem Wassereintritt in der Wohnung. Der Mieter verklagt den Verwalter auf Ersatz des Schadens.
Das Gericht: Der Verwalter muss zahlen. Aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG folgt die Pflicht des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig und/oder bei Bedarf, insbesondere aufgrund von entsprechenden Meldungen auf Baumängel hin zu überprüfen bzw. überprüfen zu lassen und erforderlichenfalls so genannte Notmaßnahmen zur Verhinderung weitergehender Schäden zu ergreifen. Ansonsten haftet der Verwalter. Hier waren die Durchfeuchtungserscheinungen bereits gemeldet, somit liegt ein Mangel des Gemeinschaftseigentums stets nahe. Die unverzügliche Beauftragung der Fachfirma war berechtigt, nicht jedoch die Untätigkeit des Verwalters auf die Rückmeldung der Firma hin. Der Verwalter darf sich nicht auf die Einschätzung eines Mieters verlassen, sondern hätte sich zumindest selbst vor Ort ein Bild machen müssen.
Kopinski Tipp: Der Verwalter kann sich entlasten, wenn er selbst oder durch andere eine entsprechende Kontrolle durchführen lässt. Er muss stets beachten: liegt ein unmittelbarer Substanzschaden vor, dann kann er unmittelbar handeln, ohne noch die Eigentümerversammlung einzuberufen. Der Verwalter ist auch gut beraten, wenn er die Mitglieder des Verwaltungsbeirates informiert bzw. hinzuzieht.
S.a. Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, 3.2.2015, 750 C 16/14
