Keine stillschweigende Vertragsverlängerung durch Fortsetzung des Gebrauchs an der Mietsache

Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietvertrages nicht (sofort) aus der gekündigten Wohnung aus, besteht für den Vermieter die Gefahr, dass sich der Mietvertrag entgegen seinem Willen um unbestimmte Zeit verlängert. Grundlage dafür ist € 545 BGB, der besagtt: "Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt." Für den Mieter beginnt diese Frist mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

Diese Klausel, die Vermietern und Mieter oft nicht bekannt ist, gilt aber nicht nur für alle Fälle ordentlicher Kündigung, sondern auch, wenn der Vermieter, z.B. wegen Zahlungsverzuges, fristlos gekündigt hat und naturgemäß ein Interesse an einer umgehenden Räumung durch den Mieter hat. Verstreicht dann die Zweiwochen-Frist des § 545 BGB, kann der Vermieter mit einer Räumungsklage scheitern.

Gegen die ungewollte Vertragsverlängerung kann er sich in zweifacher Hinsicht absichern:

Zunächst ist in der Kündigungserklärung der Hinweis sinnvoll, dass einer stillschweigenden Vertragsverlängerung gem. § 545 BGB bei nicht fristgerechter Herausgabe der Mietsache ausdrücklich widersprochen wird.

Außerdem kann und sollte dies bereits im Mietvertrag geregelt werden: § 545 BGB kann nämlich - auch im Formularmietvertrag - wirksam durch Vereinbarung ausgeschlossen werden.

Die mietvertragliche Abbedingung des § 545 BGB ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof ausdrücklich zulässig (BGH ZMR 1966, 241; NJW 1991, 1750). Eine solche Formularklausel widerspricht nicht dem Transparanzgebot des § 307 BGB, wie nun das Landgericht Erfurt (Beschuss vom 29.02.2008 - 2 T 318/07) entschieden hat: Eine Klausel, die sich auf ein für jedermann einsehbaren Gesetzestext bezieht, könne nicht gegen das Transparenzgebot verstoßen. Das Gesetz sei zum einen für jedermann ohne Weiteres wahrnehmbar und ein Blick auch dem Laien zuzumuten. Zudem gelte auch im Rahmen der AGB-Kontrolle der Grundsatz, dass der Bürger das Gesetz kennen muss.

Fazit:

Zur Vermeidung böser Überraschungen empfiehlt es sich daher für Vermieter regelmäßig in den Mietvertrag aufzunehmen, dass die stillschweigende Vertragsverlängerung bei nicht fristgerechter Rückgabe der Mietsache nach § 545 BGB ausgeschlossen wird.




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