Hobbyraum als Wohnung vermietet - Nutzungsuntersagung!

Hobbyraum als Wohnung vermietet - Nutzungsuntersagung!
25.07.20142709 Mal gelesen
Das LG Frankfurt/Main hat entschieden, dass die Nutzung von Abstell-, Keller- und Hobbyräumen als Wohnung, soweit dies der Teilungserklärung widerspricht unzulässig ist und gerichtlich untersagt werden kann. Das Gericht hat auch zur Verjährung des Unterlassungsanspruchs Stellung genommen.

LG Frankfurt/Main v. 25.6.2014 – 2-13 S 18/13

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sieht die Teilungserklärung im Keller (Souterrain) eine Teileinheit mit „Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“ vor. Die Teileinheit wird vom Eigentümer als Wohnung vermietet. Eine behördliche Genehmigung der Wohnnutzung liegt nicht vor. Eine Miteigentümerin klagt auf Unterlassung der Wohnnutzung und erhält vom Amtsgericht und Landgericht Recht.

Unterlassung der Wohnnutzung

Das Gericht meint unter Berufung auf den BGH (Beschluss v. 16.6.2011 – V ZA 1/11), die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Hobbyraum ausgewiesenen Raumes zu Wohnzwecken sei unzulässig. Die Miteigentümer können Unterlassung verlangen. Dabei komme es überhaupt nicht darauf an, ob eine behördliche Genehmigung vorliege. Ebenfalls unerheblich sei, ob die Nutzung der Kellerräume als Wohnung in irgendeiner Weise störend ist.

Verjährung des Anspruchs auf Unterlassung

Der Anspruch auf Unterlassung einer Wohnnutzung, soweit die Teilungserklärung eine andere Nutzung vorsieht, verjährt nicht, solange die zweckbestimmungswidrige Nutzung anhält. Interessant an der Entscheidung ist, dass die Nutzung des Souterrains als Wohnung wohl schon seit 1982 (32 Jahre bis zum Berufungsurteil!) bestand und dies den Parteien und deren Rechtsvorgängern bekannt gewesen sein soll. Das Landgericht Frankfurt/Main meint, der Unterlassungsanspruch sei auch nach über 30 Jahren weder verjährt noch verwirkt.

Was sagen andere Gerichte?

Erst kürzlich hat das LG Hamburg – ebenfalls in einer Berufungssache – ähnlich entschieden: Vermietet der Wohnungseigentümer (bzw. in diesem Fall der Nießbaucher) einen Spitzboden entgegen der Teilungserklärung als Wohnraum, besteht ein Unterlassungsanspruch. Dieser verjährt nicht, solange der Verstoß gegen die Teilungserklärung anhält (LG Hamburg v. 24.4.2013 – 318 S 49/13). Derselbe Senat des Landgerichts Hamburg legte eine andere Teilungserklärung hinsichtlich eines Dachbodens aber anders aus: Wird in der Teilungserklärung ein Dachraum als „Boden“ bezeichnet, aber einer Wohnung (Sondereigentumseinheit) zugeordnet, so handele es sich nicht um eine Zweckbestimmung, sondern um einen "unverbindlichen Vorschlag". Ist der Raum einer Wohnung zugeordnet und ist ihm kein anderweitiger Nutzungszweck zugeordnet, ist die Nutzung des „Bodens“ zu Wohnzwecken zulässig (LG Hamburg v. 6.2.2013 – 318 S 57/12).

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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