BGH zu Mischmietverhältnissen - im Zweifel Wohnraum

BGH zu Mischmietverhältnissen - im Zweifel Wohnraum
11.07.2014296 Mal gelesen
BGH zu Mischmietverhältnissen - im Zweifel Wohnraum so das Urteil vom 09.07.2014, Az. VIII ZR 376/13. Dies stellt wieder eine Trendwende dar.

BGH zu Mischmietverhältnissen - Im Zweifel Wohnraum

Der BGH hat die Rechte von Mietern gestärkt:

Wer in einem Haus zugleich wohnt und arbeitet, kann sich im Zweifel auf das Wohnraummietrecht berufen. Die einfachere Kündigungsmöglichkeit für Gewerberäume ist ausgeschlossen, da andernfalls der Schutz der Mieter ausgehöhlt würde, so der BGH. 

Die Richter des BGH gaben damit am 9.7.2014 den Mietern eines mehr-stöckigen Hauses Recht, die im Erdgeschoss in einer Hypnosepraxis ihrer freiberuflichen Tätigkeit nachgingen und die gleich große obere Etage des Hauses als Wohnung nutzten.

Nach einer Kündigung des Vermieters stritten sich die Vertragsparteien nämlich in einem Räumungsprozess über die Anwendung des richtigen Rechts. Das klingt zunächst erst einmal formal, hat aber weitreichende Konsequenzen:

Unbefristete Mietverträge über Gewerberaum können ohne wichtigen Grund gekündigt werden. Wohnraummieter genießen dagegen gemäß § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einen strengen gesetzlichen Kündigungsschutz. Der Vermieter wird sie nur los, wenn er ein berechtigtes Interesse dafür hat.

Bei Mischmietverhältnis, also einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume wie im vorliegenden Fall, ist entweder Wohn- oder Geschäfts-raummietrecht anwendbar. Die rechtliche Einordnung richtet sich dabei nach dem bei Vertragsschluss vereinbarten überwiegenden Nutzungszweck (Schwerpunkttheorie).

Wohnen tritt nicht generell hinter Erwerbstätigkeit zurück

Das zunächst mit dem Fall befasste Landgericht Berlin hielt sich für unzuständig, da es das Mietverhältnis als eines über Wohnräume im Sinne von § 23 Abs. 1 Nr. 2a Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) ansah. Dafür sind – unabhängig vom Streitwert – ausschließlich die Amtsgerichte zuständig. Konsequenterweise wies das LG die Klage als unzulässig ab.

Dagegen legten die Vermieter Berufung beim Kammergericht ein. Dieses sah die Sache anders als die Vorinstanz, hob das Urteil auf und gab der Räumungs-klage statt: Wenn die gewerbliche Nutzung den gesamten Lebensunterhalt der Mieter erbringe, wie dies bei den Berliner Mietern der Fall gewesen sei, dann überwiege diese Nutzungsart zwingend die wohnliche Nutzung.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) schlug nun wieder eine andere Richtung ein und entschied zugunsten der Mieter (Urt. v. 09.07.2014, Az. VIII ZR 376/13).

Ob der Wohn- oder der gewerbliche Nutzungszweck überwiege, dürfe immer nur einzelfallbezogen anhand aller relevanten Umstände beurteilt werden.

Allein darauf abzustellen, dass die Mieter ihren gesamten Lebensunterhalt mit der Hypnosepraxis verdienten, reiche nicht aus. Es gebe keinen allgemeinen Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung habe. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lasse sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvor-stellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.

Bei der gebotenen Einzelfallprüfung seien vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Dabei müssten insbesondere auch folgende Fragen aufgeworfen werden:

-    Wurde ein Vertragsmuster für Wohn- oder Gewerbemietverträge verwendet?

-    Welche Flächenanteile sind je Nutzungsart vorgesehen?

-    Welcher Teil der Gesamtmiete entfällt auf die eine, welcher auf die andere Nutzung?

-    Ist die einheitliche Miete mit oder ohne Umsatzsteuer ausgewiesen?

Im vorliegenden Fall führte die Beantwortung der Fragen dazu, das Wohnraummietrecht anzuwenden. Führe die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, so sei im Zweifel allerdings stets von Wohnraum auszugehen. Andernfalls, so der BGH, drohe der gesetzliche Schutz für Wohnraummieter ausgehöhlt zu werden.

Quelle: Urteil des BGH vom 9.7.2014