Miet-Vorvertrag ist noch kein Mietvertrag! – Trotz Kautionszahlung, Schüsselübergabe und Renovierungsarbeiten durch den „Mieter“

Miet-Vorvertrag ist noch kein Mietvertrag! – Trotz Kautionszahlung, Schüsselübergabe und Renovierungsarbeiten durch den „Mieter“
04.03.20144389 Mal gelesen
Zahlt ein zukünftiger Mieter vorab 3 Monatsmieten als Kaution und übernimmt er die Wohnungsschlüssel, um bereits mit der Renovierung zu beginnen, kann oft schon ein Mietvertrag vorliegen. Oder auch ein Mietvorvertrag, wenn die Parteien weitere Vertragsdetails später schriftlich regeln wollen.

LG Limburg, Urteil vom 13.09.2013 – 3 S 70/13

Zahlt ein zukünftiger Mieter vor Unterzeichnung eines Mietvertrages 3 Monatsmieten als Kaution und übernimmt er die Wohnungsschlüssel, um bereits mit der Renovierung zu beginnen, kann oft schon ein konkludenter Mietvertrag vorliegen. Die „wesentlichen Vertragsbestandteile“ (essentialia negotii), nämlich das Mietobjekt und die Miethöhe dürften feststehen. Wenn eine feste Mietzeit nicht ausdrücklich vereinbart ist oder sich aus den Umständen ergibt, muss von einem unbefristeten Mietvertrag ausgegangen werden. Ein ausgefeilter, schriftlicher Mietvertrag kann, muss dann aber nicht mehr abgeschlossen werden. Vereinbaren die Parteien keinen gesonderten Mietvertrag, gelten die Regelungen des BGB.

Das LG Limburg hatte sich mit einem Fall zu befassen, der ähnlich, aber an entscheidender Stelle doch anders lag (LG Limburg, Urteil vom 13.09.2013 – 3 S 70/13). Die Parteien hatten auf einem handschriftlichen Zettel Mitobjekt, Miethöhe, und Mietbeginn aufgeschrieben und am selben Tag noch die Kaution und die Wohnungsschlüssel ausgetauscht. Aber: Im Prozess war unstreitig, dass „sich die Parteien einig waren, noch einen schriftlichen umfassenden Mietvertrag, der weitere offene Punkte regeln sollte, später abzuschließen“. Später aber gerieten die Parteien aneinander: der Mieter wollte seinen eigenen Vertragsentwurf durchsetzen, der Vermieter erklärte, er habe noch nie einen vom Mieter entworfenen Vertrag abgeschlossen und der Vertrag werde auf seinem üblichen Musterformular geschlossen. Nach Kündigung und Rücktritt durch den Mieter klagte dieser auf Rückzahlung der Kaution, der Vermieter beanspruchte mit der Widerklage Miete für 3 Monate.

Der Mieter bekam in zwei Instanzen Recht. Wenn sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig sind, kann trotzdem ausnahmsweise nur ein Vorvertrag vorliegen. Nicht nur, dass die Parteien den handschriftlichen Zettel ausdrücklich mit „Vorvertrag auf Mietobjekt“ überschrieben hatten. Soweit die Parteien die Details des Vertrages späteren Verhandlungen und einem schriftlichen Vertrag überlassen wollen, kann nur von einem Vorvertrag ausgegangen werden. Dass die Kaution bereits gezahlt und der Wohnungsschlüssel bereits übergeben war, spricht nur dafür, dass die Parteien ernsthaft einen Mietvertrag abschließen wollten, nicht aber dafür, dass das endgültig bereits geschehen war.

Aus einem Vorvertrag kann noch nicht auf den Mietzins selbst geklagt werden, nur auf Abschluss des Hauptvertrages (also des endgültigen Mietvertrages). Weigert sich eine Partei, den Hauptvertrag abzuschließen, kann der anderen Partei Schadensersatz zustehen. Das LG Limburg gestand dem Mieter aufgrund des Verhaltens des Vormieters den Rücktritt vom Mietvorvertrag zu, Schadensersatz musste der Mieter nicht zahlen.

Unbedingt erforderlich ist ein schriftlicher Vertrag, wenn die Parteien gem. § 550 BGB einen befristeten Mietvertrag mit einer Mietdauer von länger als einem Jahr abschließen wollen (also keinen unbefristeten Vertrag, der natürlich auch länger als 1 Jahr laufen kann!) oder wenn eine Staffelmiete vereinbart werden soll, § 557a BGB.

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN

www.BRL.de
[email protected]