Pkw-Stellplätze in WEG: In Sondernutzungsrecht darf nicht durch Beschluss eingegriffen werden – in Sondereigentum erst recht nicht!

AG Wiesbaden, Urt. v. 6.9.2013 - 92 C 2186/13

Nicht selten kommt es vor, dass die tatsächlichen Verhältnisse einer Wohnungseigentumsgemeinschaft im Laufe der Jahre nicht mehr den Bestimmungen der Teilungserklärung entspricht. So lagen die Dinge auch bezüglich der Pkw-Stellplätze einer WEG, über die das AG Wiesbaden zu entscheiden hatte (AG Wiesbaden, Urt. v. 6.9.2013 - 92 C 2186/13). Die oberirdischen Stellplätze und die Stellplätze in der Tiefgarage waren nach einer Änderung der Teilungserklärung bestimmten Eigentumswohnungen dinglich zugeordnet worden. Rund 40 Jahre später fiel auf, dass eine Vielzahl von Eigentümern fremde Stellplätze nutzten, weshalb die Eigentümer mit Mehrheit beschlossen: "Die Gemeinschaft beschließt, die Zuteilung der Stellplätze ab sofort entsprechend dem Nachtrag . vorzunehmen. Diejenigen Eigentümer, die derzeit auf anderen Stellplätzen als im Nachtrag zugewiesen stehen, müssen diese Plätze räumen und die Plätze gemäß Nachtrag nutzen."

Das Amtsgericht gab der Anfechtung des Beschlusses statt und urteilte: Der angefochtene Beschluss sei zu unbestimmt. Es hätte konkret beschlossen werden müssen, welcher Pkw-Abstellplatz welcher Eigentumswohnung zugeordnet wird. Vor allem aber sei der angefochtene Beschluss bereits deshalb nichtig, da den Wohnungseigentümern die erforderliche Beschlusskompetenz gefehlt habe. Zwar könnten die Eigentümer durch Beschluss gemäß § 21 Abs. 3 WEG Regeln über die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums aufstellen, z.B. eine Hausordnung. In die dinglichen Rechte der Eigentümer wie das Sondereigentum dürfe durch Beschluss jedoch nicht eingegriffen werden.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die dingliche Zuordnung von Stellplätzen zu Eigentumswohnungen betrifft das Sondereigentum, in das durch Mehrheitsbeschluss nicht eingegriffen werden kann. Stellplätze in Garagen oder Tiefgaragen können selbst Sonder-/Teileigentum sein, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG). Stellplätze im Freien oder Carports sind nicht sondereigentumsfähig. Sie verbleiben im Gemeinschaftseigentum, an ihnen kann aber ein Sondernutzungsrecht eingerichtet werden. Da Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen ebenfalls dingliche Rechte einzelner Eigentümer darstellen, können Sie nur in der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung, der alle Eigentümer zustimmen, geregelt werden. Denn das Wohnungseigentumsgesetz sagt: "Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln" (§ 15 Abs. 1 WEG). Es ist ratsam, der Teilungserklärung oder Vereinbarung einen Lageplan beizufügen und die entsprechenden Flächen vor Ort dauerhaft zu kennzeichnen. Durch Mehrheitsbeschluss kann ein Sondernutzungsrecht weder bestimmt noch aufgehoben oder geändert werden. Im Ergebnis hatte die Eigentümerversammlung deshalb keine Beschlusskompetenz und der Beschluss war nichtig.

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN

www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de

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