Vorgaben für Besucher oder Betreten der Wohnung durch den Vermieter sind grundsätzlich vertragswidrig.

19.09.20132338 Mal gelesen
Der Mieter ist alleiniger Besitzer der Mietsache. Der Vermieter kann weder Vorgaben für Besucher machen, noch die Mietsache ohne Erlaubnis des Mieters betreten.

Der Mieter ist Besitzer der Mietsache und sofern nicht eine andere Person in den Mietvertrag einbezogen wird alleiniger Vertragspartner des Vermieters.

Der Vermieter hat sämtliche Wohnungsschlüssel, Briefkasten- und Garagenschlüssel auszuhändigen. Eine vollständige Besitzeinräumung wird durch das Einbehalten von Wohnungsschlüsseln verhindert.

Die eigenmächtige Betretung der Mietwohnung durch den Vermieter stellt eine Besitzstörung dar. Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Unterlassungsanspruch nach §§ 1004 analog, 823 Abs. 1 BGB, der auch in einem Eilverfahren durchgesetzt werden kann.

Sofern der Vermieter mit dem Betreten der Mietsache das Recht des Mieters auf ungestörten Besitz rechtwidrig beeinträchtigt, begründet dieser Eingriff eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr (Palandt/Bassenge, § 1004 BGB Rn. 32 mit weiteren Nachweisen).

An den Nachweis, daß eine solche Gefahr weggefallen ist, sind hohe Anforderungen zu stellen (BGH NJW 1999, 356, 358).

Es ist insofern anerkannt, daß das bloße Versprechen, die störende Handlung nicht mehr vorzunehmen, eine solche Wiederholungsgefahr in der Regel nicht ausräumt. Nur ein strafbewährtes, d. h. zukunftssicherndes Versprechen mit einer Unterlassungserklärung kann eine solche Wiederholungsgefahr überzeugend ausräumen (AG Brühl, Urteil vom 12.10.2010 - 26 C 140/10). Dabei spiele auch keine Rolle, wenn es sich nach Art und Umfang um einen Eingriff von eher geringerer Intensität handele.

Mieter dürfen in der Mietsache (Haus oder Wohnung) daher auch so viel und so oft Besuch empfangen wie sie wollen, unabhängig ob Herren- oder Damenbesuch, egal ob dieser regelmäßig kommt oder nicht. Es darf dem Besucher auch nicht mittels Hausrecht das Betreten des Hauses untersagt werden.

Besucher dürfen auch Hunde mitbringen, ungeachtet dessen, ob Hundehaltung in der Wohnung untersagt ist. Die Besucher dürfen auch in der Mietsache übernachten, in der Wohnung bleiben, den Schlüssel für die Wohnung erhalten und diese alleine betreten. Wird der Besuch zum Mitbewohner ohne Untermieter zu sein (Lebenspartner, Ehepartner) kann dem ebenfalls nicht widersprochen werden.

Entgegenstehende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im DAV.

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