Kündigung eines Gewerberaum-Mietvertrages nach mündlicher Änderung der Fälligkeit des Mietzinses

12.12.20071800 Mal gelesen

Berlin, 12.12.2007: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Gewerberaummieter und –vermieter über ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zu mündlichen Änderungen des Mietvertrages und die sich daraus ergebende Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses.



Der Fall
Die Parteien stritten darüber, ob die Mieterin den Mietvertrag wegen eines Formfehlers in gesetzlicher Frist wirksam kündigen kann.
Die Mieterin hatte vom Rechtsvorgänger der Vermieterin mit schriftlichem Mietvertrag ab dem 15.06.1992 für 12 Jahre Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum gemietet. Als Mietzins wurden 205.500 DM (monatlich 17.125 DM) zzgl. MWSt vereinbart. Der jährliche Mietzins sollte vierteljährlich jeweils zum 15. des zweiten Monats eines Quartals entrichtet werden.
Die Parteien stellten später die Zahlungsweise der Miete „mündlich bzw. konkludent“ von quartalsweise auf monatlich um.
Mit Schreiben vom 17.11.2003 kündigte die Mieterin das Mietverhältnis zum 14.06.2004, ersatzweise zum nächsten Termin. Die Vermieterin widersprach der Kündigung.
Die Vermieterin vermietete die Räume vom 15.09.2004 bis zum 31.12.2004 gegen Zahlung von pauschalen monatlichen Betriebskosten weiter. Sie verklagte schließlich die Mieterin für die Zeit von Juni bis einschließlich Dezember 2004 auf Zahlung von 55.276,59 € nebst Zinsen. Die Mieterin begehrt widerklagend die Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 15.06.2004 geendet habe und nicht bis zum 15.06.2007 fortbestehe.



Die Entscheidung
Der BGH bestätigte zunächst die Feststellung der Vorinstanz, dass die Kündigung der Mieterin das Vertragsverhältnis zum 30.06.2004 beendet hat.
Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB sei es grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen (Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses) aus der Vertragsurkunde ergeben. Für ihre Änderung gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Deshalb bedürften Änderungen ebenfalls der Schriftform, soweit sie nicht unwesentlich seien.
Die Frage sei im vorliegenden Verfahren, ob die „mündlich oder konkludent“ geschehene Umstellung der Zahlungsweise der Miete von quartalsweise auf monatlich eine wesentliche Änderung des Vertrages darstelle.
Die Vermieterin hatte unwidersprochen vorgetragen, dass die Parteien ihre ursprünglich im Mietvertrag vorgesehene Regelung der vierteljährlichen Mietzahlung einvernehmlich auf monatliche Mietzahlungen umgestellt hätten.
Die Richter argumentierten, dass die Vermieterin bei ausbleibender Mietzahlung das Mietverhältnis infolge der Änderung bereits nach zwei Monaten hätte kündigen können, während dies bei der ursprünglichen vierteljährlichen Zahlungsverpflichtung erst nach fünf Monaten möglich wäre (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Damit sei eine Änderung der Zahlungsweise als wesentlich zu bewerten. Und weil die Vereinbarung nicht schriftlich niedergelegt wurde, leide der Mietvertrag an einem Formmangel. Somit gelte er gem. § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und könne nach § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden.
Der BGH stellte sich auf den Standpunkt, dass die Mieterin nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoße, wenn sie sich auf diesen Formmangel berufe. Treuwidrig handele nur, wer eine später getroffene Abrede, die lediglich ihm vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihm inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen. Diese Voraussetzungen sah das Gericht hier nicht gegeben. Die Umstellung der Zahlungsweise hätte der Mieterin keinen rechtlichen Vorteil gebracht, auch wenn die geänderte Zahlungsweise für die Mieterin „praktischer“ gewesen sein solle.



Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.09.2007, Az.: XII ZR 198/05



Der Kommentar
Nach diesem Urteil des BGH gilt Folgendes: Wenn die Parteien eines Gewerberaum-Mietvertrages die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen regeln, dann zählt diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf daher der Schriftform.
Wird die Schriftform nicht eingehalten, dann kann – wie im vorstehenden Fall – das Mietverhältnis durch den Mieter ordentlich gekündigt werden.
Die Richter übersahen bei ihrer Entscheidung nicht, dass der Mieter einen solchen - scheinbar unerheblichen – Formfehler zum willkommenen Anlass nehmen könnte, sich „schmerzlos“ und schnell aus dem Mietverhältnis zu verabschieden. Der Riegel, der deshalb einem solchen Missbrauch vorgeschoben werden soll, ist bei ihnen der Grundsatz von „Treu und Glauben“. Es wird sich zeigen müssen, ob er stark genug ist, den Vermieter ausreichend vor „geschickten“ Mietern zu schützen. Den Mieter wird dieses Urteil im Zweifel freuen. Mit diesem Wissensvorsprung kann er sich durchaus einen schnellen „Abgang“ organisieren.



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