BGH zur Erstattung der Mietsicherheit durch den Ersteher eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung

10.05.2012499 Mal gelesen
Die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit geht auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte, BGH, Urteil vom 07.03.2012 - XII ZR 13/10

Die Vorinstanz hat die Klage des Mieters eines versteigerten Objektes auf die Rückzahlung der Kaution mit der Begründung abgewiesen, § 566 BGB gelte dann nicht, wenn die Mietsicherheit vom vorherigen Vermieter nicht insolvenzfest angelegt worden und der Rückzahlungsanspruch daher zu einer Insolvenzforderung geworden sei, denn es sei grundsätzlich die Sache des Mieters, auf eine vom sonstigen Vermögen des Vermieters getrennte, insolvenzfest angelegte Mietsicherheit zu achten. Der Erwerber habe keine Möglichkeit, die an den Mieter gezahlte Mietsicherheit von dem Voreigentümer wieder zu erlangen.

Der BGH hat die Entscheidung der Vorinstanz aufgehoben.

In einer Zwangsversteigerung stellen die Versteigerungsbedingungen fest, in welche weiteren Pflichten der Ersteher eintritt. Zu diesen Pflichten gehört gemäß § 57 ZVG die Verpflichtung zur Rückzahlung einer vom Mieter gewährten Sicherheit (§§ 566 a, 578 Abs. 1, 2 BGB). Das im Versteigerungstermin abzugebende Bargebot setzt die Erfüllung sämtlicher nach den Versteigerungsbedingungen zu übernehmenden Pflichten voraus.

Mit dem Zuschlag geht die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Dieser hat die Verpflichtung bei eintretender Rückzahlungsreife zu erfüllen. Die Pflicht zur Erfüllung der in die Versteigerungsbedingungen fallenden Mieterrechte hängt davon nicht ab, ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann.

Der BGH hat mit diesem Urteil die Recht der Mieter in der Zwangsversteigerung gestärkt. Für Vermieter bedeutet das, dass vor der Ersteigerung der Immobilie, insbesondere bei größeren Mietobjekten, genau zu prüfen ist, ob die Verpflichtung des Voreigentümers zur insolvenzfesten Hinterlegung der Kaution erfüllt wurde.

So können unvorhersehbare Verluste vermieden werden.

Olena Pekarska

Rechtsanwältin

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