Vorzeitige Kündigung langfristiger Gewerbemietverträge – ein Ding der Unmöglichkeit?

29.03.2012530 Mal gelesen
Gesetzliche Fiktion Ein Blick ins Gesetz: „Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.“( § 550 S. 1 BGB) Wird also ein befristeter Vertrag, der für länger als ein Jahr gelten soll, nicht schriftlich abgeschlossen, so wird er wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt. Das wiederum führt zu neuen Kündigungsmöglichkeiten.

Kündigung möglich
Ein Verstoß gegen das Schiftformerfordernis hat zur Folge, dass ein befristeter Mietvertrag - entgegen der ursprünglichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter – plötzlich von beiden Seiten mit der gesetzlichen Frist des § 580 a Abs. 2 BGB gekündigt werden kann. Das heißt: Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

Was heißt „Schriftform“?
Der Formmangel „fehlende Schriftform“ liegt schon bei einem schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag vor, wenn bei Vertragsschluss oder später mündliche Nebenabreden getroffen worden sind, die wesentliche Vertragsinhalte ändern oder ergänzen. Jeder schriftlicher Mietvertrag kann gegen das Schriftformerfordernis verstoßen – und damit vorzeitig kündbar sein – wenn er z.B. folgende Mängel aufweist:

Ungenaue Bezeichnung der Lage des Mietgegenstands

Aus Urkunden und Anlagen muss sich die genaue Lage des Mietgegenstands ergeben. Wurde z.B. eine maßgebliche Baubeschreibung nicht beigefügt, so ist die Schriftform nicht eingehalten.

„Überschrift“ statt „Unterschrift“

Der Mietvertrag muss sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter eigenhändig am Ende des Mietvertrages (Textes) unterschrieben werden. Die Unterschriften müssen den Urkundstext räumlich abschließen und dürfen deshalb keine „Überschriften” sein.

Verstoß gegen das Gebot der Einheitlichkeit der Urkunde

Der Mietvertrag muss alle wesentlichen Vereinbarungen enthalten. Eine „Loseblattsammlung“ verstößt gegen das so genannte Gebot der Einheitlichkeit der Urkunde. Während bis Ende der 1990er Jahre die einzelnen Blätter körperlich fest miteinander verbunden sein mussten, dürfen diese nunmehr z.B. durch fortlaufende Paginierung, fortlaufende Nummerierung, einheitliche grafische Gestaltung ihre Zusammengehörigkeit aufzeigen.

Kommentar
Die Risiken eines mündlich abgeschlossenen befristeten Mietvertrages über Gewerberaum bzw. eines schriftlichen Vertrages mit Formmängeln treffen sowohl den Vermieter als auch den Mieter. Unter bestimmten Umständen kann sich aus diesen juristischen Fehlern möglicherweise aber auch eine Chance für eine Vertragspartei ergeben: die gewünschte vorzeitige Kündigung eines langfristigen Kontraktes.

Unser Angebot
Wir prüfen für Sie als Vermieter oder Mieter, ob Ihr Mietvertrag dem Schriftformerfordernis standhält oder ob Sie vorzeitig kündigen können bzw. gekündigt werden können.
Kurzum: Wir ermitteln Ihre Ansprüche und sagen Ihnen, welches Risiko für Sie besteht.

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Ansprechpartner:
Madeleine Kempf
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