Neuregelungen für Immobilienkredite

06.08.20081807 Mal gelesen
   
Berlin, den 06.08.2008: Von der Öffentlichkeit weitgehend unbemerkt hat der Bundesrat in seiner Plenarsitzung am 04.07.2008 dem „Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken (Risikobegrenzungsgesetz)“ zugestimmt, das am 27.06.2008 vom Deutschen Bundestag verabschiedet worden war. Die Regelungen dieses Artikelgesetzes, das  verschiedene Rechtsvorschriften ändert, treten zeitlich gestaffelt in Kraft.
 
Aktualisierung 18.08.2008: Das Risikobegrenzungsgesetz wurde im Gesetzblatt Teil I, Nr. 36, am 18.08.2008, S. 1666, verkündet.
 
Ziele des Gesetzes
Mit dem Risikobegrenzungsgesetz soll zum einen die Transparenz in den Finanzmärkten erhöht werden, um Risiken im Inland, die sich aus der Tätigkeit von Finanzinvestitionen ergeben, zu begrenzen. Zum anderen sollen die Rechte der Verbraucher beim Verkauf von Immobilienkrediten gestärkt werden.
 
Wesentlicher Inhalt des Gesetzes
1. Melde- und Mitteilungspflichten im Wertpapierhandelsrecht wurden erweitert, verschärft und mit Sanktionen versehen. So müssen z.B. die tatsächlichen Inhaber von Namensaktien in das Aktienregister eingetragen werden. Bei einem Verstoß gegen die Meldepflicht kann der Aktieninhaber seine Stimmrechte für sechs Monate und länger verlieren.
2. Aktionäre sind - sobald sie 10 % oder mehr eines Unternehmens erworben haben - nunmehr verpflichtet, ihre mit der Beteiligung verfolgten Ziele und die Herkunft der Mittel innerhalb von 20 Handelstagen nach Erreichen oder Überschreiten der Schwellen offen zu legen.
3. Belegschaften müssen von Betriebsübernahmen unterrichtet werden. Sowohl die Angaben über den potentiellen Erwerber, dessen Absichten im Hinblick auf die künftige Geschäftstätigkeit sowie die sich daraus ergebenden Auswirkungen auf die Arbeitnehmer sind offenzulegen.
4. Der Verbraucherschutz bei Kreditverkäufen wird gestärkt.
5. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht und die Deutsche Bundesbank sollen die mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken intensiver beobachten.
 
Schutz der Kreditnehmer eines Immobiliendarlehens (Verbraucherschutz)
Durch Änderungen und Ergänzungen des Bürgerlichen Gesetzbuches wurden folgende Verbesserungen für Kreditnehmer eines Immobiliendarlehens erreicht:
1. Banken und Sparkassen müssen ihren Kunden schon vor Vertragsabschluss informieren, ob sein Darlehen verkauft werden kann.
2. Tritt das Kreditinstitut den Kredit ab oder wechselt den Vertragspartner, dann muss es seinen Kunden sofort darüber informieren.
3. Künftig kann einem Kreditnehmer eines Immobiliendarlehens erst gekündigt werden, wenn er mit mindestens 2,5 % der gesamten Darlehenssumme und zwei aufeinanderfolgenden Raten im Rückstand ist (das entspricht bei üblichen Finanzierungsmodellen etwa einem Zahlungsrückstand von 6 Monaten).
4. Der Darlehensnehmer kann seine Rechte aus einer Sicherungsgrundschuld auch einem neuen Gläubiger gegenüber wahrnehmen und ihm entgegenhalten, dass er seinen Zahlungspflichten nachgekommen ist.
5. Kommt es zu einer ungerechtfertigten Zwangsvollstreckung, dann hat der Kreditnehmer einen verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch.
6. Die Grundschuld kann künftig nicht mehr fristlos gekündigt werden; es gilt nunmehr eine Frist von sechs Monaten.
 
Kommentar
Um es klar zu sagen: Das Risikobegrenzungsgesetz ist in erster Linie kein Verbraucherschutzgesetz, sondern ein Gesetz zur Erhöhung der Transparenz im Finanzbereich. Warnende Stimme orakeln, dass das Risikobegrenzungsgesetz dem Finanzplatz Deutschland mehr schade als nütze.
Nützlich ist das Risikobegrenzungsgesetz aber ohne Zweifel für die Darlehensnehmer von Immobilienkrediten. Aber auch hier gibt es Unzufriedenheit, da manche Forderung der Verbraucherschützer sich nicht in diesem Gesetz wiederfindet. So wurde z.B. dem  Darlehensnehmer beim Verkauf seines Kredites kein Sonderkündigungsrecht eingeräumt.
Bei der Bewertung dieses Gesetzes verbieten sich aber vorschnelle Urteile. Man wird sehen, wie dieses Gesetz in der Praxis wirkt und ggf. nachbessern müssen. Bemerkenswert ist allerdings Folgendes: Bereits vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes – wohl aber in Kenntnis der kommenden Regelungen - haben Gerichte bei Darlehens- und Grundschuldabtretungen Zwangsvollstreckungen verhindert. So hat z.B. jüngst das Landgericht Hamburg in seinem Beschluss vom 09.07.2008 (Az.: 318 T 183/07) die Unterwerfung eines Schuldners unter die sofortige Zwangsvollstreckung in einer notariellen Urkunde als unangemessene Benachteiligung des Kreditnehmers i.S.d. § 307 Abs. 1 BGB qualifiziert und somit für unwirksam erklärt.
Reichten also die geltenden Gesetze bei „richtiger“ Rechtsanwendung aus? Wie dem auch sei, lieber eine Verbraucherschutzregelung mehr als ein unsicheres Gericht.
 
Wir haben mehrfach über den Verkauf notleidender Kredite durch deutsche Banken und Sparkassen zum Zwecke ihrer Refinanzierung berichtet und auch ein Rechtsgutachten zur „Abtretung von Kreditforderungen“ erstellt. Informieren Sie sich.