Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben sich seit 2006 etwa halbiert. Wie können Kunden dies nutzen? Wie geht der Ausstieg?

13.04.2014357 Mal gelesen
Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben sich seit 2006 etwa halbiert. Viele Darlehensnehmer überlegen, ob sie vorzeitig aus ihrem Darlehensvertrag mit aktuell unattraktivem Festzinssatz aussteigen. Das ist aber in der Regel mit sehr hohen Gebühren verbunden. Was kann der Anwalt raten?

Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben sich seit 2006 etwa halbiert. Viele Darlehensnehmer überlegen deshalb, ob sie vorzeitig aus einem langfristigen Darlehensvertrag mit aktuell unattraktivem Festzinssatz aussteigen. Das ist aber in der Regel mit sehr hohen Gebühren verbunden. 

Was kann der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht raten? Ungefähr Zwei-Drittel aller zwischen Anfang 2002 bis Juni 2010 abgeschlossenen Darlehensverträge sind fehlerhaft und können deshalb auch heute noch widerrufen und somit rückabgewickelt werden.

Es geht dabei immer um die Vorfälligkeitsentschädigung!

Als Vorfälligkeitsentschädigung(VFE) wird das Entgelt für die außerplanmäßige Rückführung eines Darlehens während der Zinsfestschreibungszeit bezeichnet. Der Darlehensnehmer muss dabei dem Kreditinstitut einen Ausgleich für verlorene Zinsen beziehungseise entgangenen Gewinn zahlen. Diese wird nach einer fest-stehenden Formel des BGH berechnet. Die Banken haben hier keinen Spielraum. Zudem muss in diesem Fall die Bank der Rückführung eines Darlehens zustimmen.

Ein Vorfälligkeitsentgelt fällt an, wenn ein Kreditinstitut die vorzeitige Rückzahl-ung eines Festzinskredits annimmt, obwohl der Kreditnehmer grundsätzlich kein Kündigungsrecht hat. Eigentlich ist das Vorfälligkeitsentgelt so hoch wie eine Vorfälligkeitsentschädigung, allerdings kann die Bank auch einen höheren Betrag verlangen; dieser darf jedoch nicht sittenwidrig sein (§ 138 BGB).

In der Regel lohnt sich durch das hohe Vorfälligkeitsentgelt die Ablösung durch eine andere Bank kaum, durchaus jedoch die Rückzahlung aus eigenen Mitteln (zum Beispiel Steuerrückerstattung, Erbschaft oder Lotteriegewinn).

Im Falle einer fehlerhaften/fehlenden Widerrufsbelehrung beginnt die übliche Frist von 14 Tagen nicht zu laufen. Dies hat die Folge, dass der Verbraucher auch nach vielen Jahren noch die Möglichkeit des Widerrufs des seinerzeit abgeschlossenen Darlehensvertrags in Anspruch nehmen kann.

Der Vertrag wird dann aufgelöst und beide Vertragspartner so gestellt, als habe es diesen Vertrag nie gegeben. Sie müssen daher innerhalb von 30 Tagen die bei-derseits empfangenen Leistungen zurückgewähren. Ein Anspruch auf die vertrag-liche Verzinsung für die Bank entfällt.

Aus diesem Grund besteht auch kein Anspruch mehr auf eine Vorfälligkeitsent-schädigung oder gar ein Vorfälligkeitsentgelt. Die Bank bekommt vom Kunden die gesamte Darlehenssumme zurück und erhält eine Aufwandsentschädigung für den Zeitraum, für den dieser den Darlehensbetrag erhalten hatte.

Der Darlehensnehmer bekommt die bezahlten Zinsen und Tilgungsbeträge zurück. Zudem muss die Bank noch für jede Ratenzahlung bei einer ratenweisen Tilgung nicht nur die Tilgung zurückzahlen, sondern auch die Nutzungen dazu heraus-geben. In der Regel sind das fünf Prozent.

Eine Rückabwicklung ist nur möglich, wenn ein solcher Fehler bei Vertragsschluss nachgewiesen werden kann. Dies ist dann der Fall, wenn im Vertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung verwendet wurde oder diese ganz fehlt.

Namhafte Banken hatten bis ins Jahr 2010 Verträge ausgegeben, auf denen zum Beispiel vermerkt war, dass die 14-tägige Frist für einen Widerruf bereits mit Erhalt der Widerrufsbelehrung zu laufen beginnt. Dies wurde jedoch inzwischen durch den BGH als unzureichend entschieden. Die Widerrufsbelehrung muss entsprech-end der BGH-Rechtsprechung konkret bestimmten Voraussetzungen genügen. So kann die Frist zum Widerruf beispielsweise nicht beginnen, bevor der Darlehens-nehmer alle mit dem Darlehensvertrag in Zusammenhang stehenden Unterlagen, insbesondere den vollständigen Vertrag, erhalten hat.

Zudem wurde in einigen Verträgen nicht vermerkt, dass bei einem Widerruf beide Parteien die erbrachten Leistungen innerhalb von 30 Tagen zurückgewähren müssen. Für solche Verträge hat die 14-tägige Widerrufsfrist also nie begonnen, mit der Folge, dass die jeweiligen Darlehensnehmer auch heute noch wirksam zurücktreten können. Dies gilt sogar häufig noch für bereits gezahlte Vorfälligkeits-entschädigungen, die im Falle eines ursprünglich fehlerhaften Darlehensvertrags wirksam zurück verlangt werden können.

Zunächst einmal müssen die Darlehensverträge geprüft werden. Das ist gar nicht so leicht, denn zum damaligen Zeitpunkt gab es auch sogenannte Musterwiderrufs-belehrungen der Bundesgesetzbuch-Informationspflichtenverordnung, die dem heutigen Wissen über einen Vertrag nicht mehr standhalten würden.

Bankinstitute, die dieses Muster 1:1 in ihr Vertragsformular übernommen haben, sind auf der sicheren Seite, da sie sich auf die vom Gesetzgeber gestellte Vorlage, auch wenn diese nach heutigem Stand nicht richtig war, verlassen durften. Hat eine Bank aber diesen Mustervertrag nur geringfügig geändert und ist die Wider-rufsbelehrung fehlerhaft, können die Kunden gegenüber der Bank wirksam den Rücktritt erklären.

Ein Recht zum Widerruf besteht auch, wenn Banken Musterbelehrungen ver-wendet haben, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits veraltet waren. Ob ein Vertrag widerrufbar ist oder nicht, sollte deshalb ein Fachmann prüfen.

Der Darlehensnehmer weist seine Bank auf sein Widerrufsrecht hin und bittet um Rückabwicklung des Vertrages oder verlangt deshalb die gezahlte Vorfälligkeits-entschädigung zurück.

Dann kommt es auf die Bank an, ob die Widerrufserklärung akzeptiert wird und Rückabwicklung sofort erfolgt oder ob der Bankkunde klagen muss.

Nach einer Rückabwicklung des alten Vertrages kann der Kunde entweder mit der Bank einen neuen, zinsgünstigeren Vertrag abschließen oder sich auch eine andere Bank suchen.

Allerdings sollte man darauf achten, dass vor der Rücktrittserklärung die neue Finanzierung bereits sicher ist, da sonst das Risiko besteht, dass der Verbraucher nicht fristgerecht zurückzahlen kann.

Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht beraten Kreditkunden umfassend, wie sie diese Vorteile nutzen können. Es geht um den Widerrufsjoker!