Bei Cap-Darlehen können Kunden ihre Schuld mit hohen Sondertilgungen vorzeitig begleichen. Der Zins ist zwar variabel, hat aber eine Obergrenze.

Bei Cap-Darlehen können Kunden ihre Schuld mit hohen Sondertilgungen vorzeitig begleichen. Der Zins ist zwar variabel, hat aber eine Obergrenze.
23.02.2014408 Mal gelesen
Bei Cap-Darlehen können Kunden ihre Schuld mit hohen Sondertilgungen vorzeitig begleichen. Der Zins ist zwar variabel, hat aber eine Obergrenze. Wann ist das vorteilhaft für die Immobilienfinanzierung?

Bei Cap-Darlehen können Kunden ihre Schuld mit hohen Sondertilgungen vorzeitig begleichen. Der Zins ist zwar variabel, hat aber eine Obergrenze. 

Wer ein Haus bauen will, braucht in der Regel finanzielle Hilfe. Es geht um das  Finanzieren. Das Grundstück muss genauso bezahlt werden wie das Haus, der Makler, der Notar und vielleicht auch die Inneneinrichtung. Meist nehmen Bankkunden dafür festverzinsliche Darlehen auf, also solche Kredite, bei denen der Zins über die gesamte Laufzeit gleichbleibt.

Wer darauf wettet, dass Zinsen sinken, kann Finanzierungsprodukte mit variablen Zinssätzen wählen. Die Cap-Darlehen wollen ein wenig von beidem bieten.

Der Preis dafür ist nicht ganz billig. Cap-Darlehen sind zunächst einmal Immobilienkredite mit einem variablen Zinssatz. Das bedeutet, dass der Zins während der Laufzeit der Immobilienkredits sinken, aber auch steigen kann.

Der Bankkunde kann also weniger oder auch mehr für sein Darlehen bezahlen.   Diese Veränderungen legt die Bank nicht selbst fest. Der Zinssatz ist an den European InterBank Offered Rate (EURIBOR) gekoppelt. Das ist der Satz, den europäische Banken voneinander beim Handel von Einlagen mit einer festgelegten Laufzeit verlangen.

Die Darlehen werden meist alle sechs Monate angepasst. Dank dem Cap, also dem Deckel, können die Zinsen allerdings nicht ins Unermessliche steigen. Mit einer Cap-Klausel vereinbaren die Bankkunden eine Zinsobergrenze. Ein solches Darlehen kann für Kunden interessant sein, die einen variablen Zinssatz wünschen, sich aber für den Fall von Zinserhöhungen absichern wollen.

Vorteile und Nachteile bei Cap-Darlehen

Der Vorteil des Darlehens sind die Sondertilgungen. Bei einem Festzinsvertrag können Bankkunden in der Regel fünf Prozent der Kreditsumme durch eine Sondertilgung regeln. Bei einem variablen Darlehen kann man Sondertilgungen in jeglicher Höhe leisten. Der Kreditnehmer kann sogar alle seine Schulden auf einmal bezahlen. Die Darlehen sind damit sehr flexibel.

Der Nachteil des Darlehns: Die Kunden müssen für die Sicherheit einer Zinsobergrenze bezahlen. Cap-Darlehen sind somit teurer als variable Darlehen ohne Deckelung. Wenn man ein Cap-Darlehen aufnimmt, muss man von mit mindestens zwei Prozent Cap-Prämie für höhere Zinsen einplanen. 

Auf gleichmäßige Aufteilung achten

Wer das Immobiliendarlehen abschließt, sollte darauf achten, dass die Cap-Gebühren gleichmäßig auf die Laufzeit des Kredites aufgeteilt sind. Muss der Bankkunde sie gleich in den ersten Jahren zahlen, lohnt es sich vielleicht nicht, den Kredit schnell zu tilgen, weil trotzdem die Gebühren anfallen.

Zur Zeit wird auch nicht vermutet, dass die Zinsen kurz- bis mittelfristig steigen werden. Der Kreditnehmer kann stattdessen festverzinsliche Darlehen mit kurzer Laufzeit abschließen, etwa von einem oder zwei Jahren. Diesen Kredit können  dann auch schnell getilgen werden. So kann man auf die Zinsentwicklung fast genauso schnell reagieren wie bei einem Cap-Darlehen, das man nach drei oder sechs Monaten ablösen kann.

In den zurückliegenden Jahren wurden deutlich mehr Cap-Darlehen abgeschlossen werden. Das Problem ist dort, ob die Zinsanpassung durch die Bank immer zeitnah und angemessen umgesetzt wurde. Zudem ist auch der Zinssatz des European InterBank Offered Rate (EURIBOR) in die Kritik gekommen. Banken sollen ihn manipulliert haben. Wie die Sache ausgeht, ist noch offen.

Es wird deshalb empfohlen, die Bankkredite mit variablen Zinssatz genau durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht zu überprüfen. Hier sind bei Immobilienkrediten häufig zu viel Zinsen gezahlt worden. Die Verbraucherzentralen haben dies geprüft und umfassend informiert.

Die Kontoauszüge sollten genau geprüft werden. Es lohnt sich oft. Es gibt auch Prüfdienste für die Kontoauszüge. Fachanwalte für Bank- und Kapitalmarktrecht helfen weiter.

Quelle: dpa