100%-Finanzierung und sittenwidrige Überteuerung: Gericht verurteilt Bank

18.10.2012542 Mal gelesen
Berlin, den 18. Oktober 2012: Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Dresden ist die Bank bei einer hundertprozentigen Finanzierung einer Immobilie verpflichtet, die Angemessenheit des Kaufpreises vor der Kreditvergabe zu prüfen. Der Kreditnehmer dürfe die Kreditgewährung als Beleg dafür werten, dass die Bank den Kaufpreis für angemessen hält. Werde eine solche Prüfung unterlassen, müsse die Bank bei einem sittenwidrigen Kaufpreis Schadenersatz leisten.

Der Fall
Dem Kläger wurde eine Eigentumswohnung für 190.000 € angeboten. Die Verkäuferin hatte das Objekt selbst für 95.000 € erworben und das erst kurz nachdem das Angebot des Klägers bereits beurkundet und damit für die Verkäuferin eine Verdoppelung ihres eigenen Einsatzes sicher war. Zur Finanzierung des Kaufes nahm der Kläger bei der Bank ein Darlehen über 190.000 € auf. Nachdem der Kläger die Zahlungen auf das Darlehen eingestellt hatte, kam es zu Zwangsvollstreckungsmaßnahmen.
Der Kläger sah sich von dem Vermittler arglistig über die Werthaltigkeit der Immobilie getäuscht. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger hatte festgestellt, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs maximal einen Ertragswert von 106.000 € hatte.
Die Bank müsse sich das Fehlverhalten des Vermittlers zurechnen lassen, da sie nicht nur alle weiteren Wohnungskäufe in diesem Objekt, sondern auch andere Geschäfte der Verkäuferin finanziert habe.

Die Entscheidung
Die Richter kamen zu dem Ergebnis, dass die Bank den Kläger über die sittenwidrige Überteuerung der von ihm erworbenen Immobilie hätte aufklären müssen.
Zwar sei eine finanzierende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Darlehensnehmer über die Risiken eines Darlehens aufzuklären und vor dem Vertragsschluss zu warnen. Eine Aufklärungs- und Beratungspflicht der kreditgebenden Bank komme aber u. a. dann in Betracht, wenn sie bzgl. der speziellen Risiken des finanzierten Geschäfts – etwa der sittenwidrigen Übervorteilung des Kunden - einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer habe und dies auch erkennen könne.
Und genau das sei hier der Fall, denn angesichts der erheblichen Verschiebung der Relation zwischen dem vom Kläger gezahlten Kaufpreis und dem Verkehrswert hätte die beklagte Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Klägers ausgehen müssen. Eine ernsthafte Prüfung des Wertes der Immobilie sei unterlassen worden, obwohl die Bank eine Vollfinanzierung übernommen und unter den Vorbehalt eines positiven Besichtigungsergebnisses, welches ein wesentlicher Teil der Beleihungswertprüfung sei, gestellt hatte. Dies hätte der Kläger als Beleg dafür werten dürfen, dass die Bank den Kaufpreis für angemessen hielt. Der mit der Bewilligung des Darlehens befasste Mitarbeiter habe jedenfalls die Augen vor der Erkenntnis der sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung bewusst verschlossen, was einer positiven Kenntnis der Sittenwidrigkeit gleichstehe. Da die Bank den Kläger hierüber nicht aufgeklärt habe, sei sie zum Schadenersatz verpflichtet.

Oberlandesgericht Dresden, Urteil vom 28.06.2012, Az.: 9 U 1758/11
  
Kommentar
Das OLG Dresden nimmt eine Aufklärungspflicht der Bank über die sittenwidrige Überteuerung schon dann an, wenn a) die Wohnung tatsächlich sittenwidrig überteuert verkauft wurde und b) die Bank 100% des Kaufpreises finanziert hat. Die 100%-Finanzierung war bei der DKB, der GMAC, der Deutschen Bank und anderen Kreditinstituten durchaus üblich.

Nach diesem Urteil könnten eine Vielzahl sittenwidrig überteuerter Immobilienkäufe der letzten Jahre gegenüber der Bank rückabgewickelt werden. Die Richter lassen vorliegend zudem eine 80%ige Überteuerung schon ausreichen, weil „Kettenverkauf“ und Besichtigungsbericht/Beleihungswertermittlung „zusätzliche bei der Bewertung der Sittenwidrigkeit zu berücksichtigende Umstände“ wären.
Für betroffene Wohnungseigentümer heißt das, wenn

  • die Wohnung sittenwidrig überteuert erworben wurde,
  • die Bank eine 100% Finanzierung übernommen hat und
  • ein positiver Besichtigungsbericht im Darlehensvertrag zur Auszahlungsvoraussetzung gemacht wurde

haftet die Bank möglicherweise auf Schadenersatz. Das dürfte auf viele Fälle zutreffen, in denen das Darlehen durch die GMAC-RFC Bank GmbH (jetzt: Paratus AMC GmbH) gewährt wurde, denn dort taucht der Besichtigungsbericht als Auszahlungsvoraussetzung in allen uns bekannten GMAC-RFC Darlehen auf und die GMAC-RFC hat in vielen Fällen 100% des Kaufpreises, z. T. sogar mehr, finanziert.

Ihr Ansprechpartner:
René Richardt
Rechtsanwalt
Tel.: 030 226674-0
E-Mail: richardt@gansel-rechtsanwaelte.de

Unser Angebot: Ersteinschätzung kostenfrei!
Wer vermutet, eine Wohnung sittenwidrig überteuert erworben zu haben und seine Finanzierung mit „Besichtigungsbericht“ vonstatten ging, der sollte seinen Kauf von uns prüfen lassen.
Wir bieten Geschädigten eine kostenlose Ersteinschätzung ihres Falles. Sobald Sie Anzeichen für eine Falschberatung oder gar eine Täuschung erkennen, zögern Sie nicht, Ihr Problem prüfen zu lassen, da eine schnelle Reaktion den Erfolg erleichtert.
Fordern Sie dafür unseren Kurzfragebogen an.
Unsere Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht können Sie aufgrund ihrer Erfahrungen schnell über Ihre Ansprüche, Erfolgsaussichten und Kosten informieren. So erfahren Sie, ob die Beauftragung eines Anwaltes für Sie Sinn macht.

Rufen Sie uns an!

030 226674-0
8:00 bis 20:00 - Sa 10:00 bis 16:00 Uhr

Nutzen Sie unseren kostenfreien Rückrufservice!

Schreiben Sie uns Ihre Anfrage!