Wohnung als Kapitalanlage: Vorsicht vor unseriösen Angeboten!

04.04.2011694 Mal gelesen
Berlin, den 4. April 2011. Der Traum von einer eigenen Wohnung kann schnell zum Trauma werden. Das gilt insbesondere dann, wenn einem unaufgefordert Angebote für den Erwerb einer (vermieteten) Wohnung als Kapitalanlage zum Steuern sparen gemacht werden. Wer glaubt, das Thema „Schrottimmobilien“ sei mit dem öffentlich gemachten „Badenia-Skandal“ erledigt, der täuscht sich. Nach wie vor sind unseriöse Bauunternehmen und Vertriebe auf der Suche nach neuen Opfern.

Der schnelle Kauf an der „Haustür“
Wer es nicht selbst erlebt hat, der will es kaum glauben. Manch eine teure Wohnung wird schneller verkauft als ein billiger Konsumartikel. Die Käufer werden in einer sog. Haustürsituation von geschulten Vertrieben geradezu überrumpelt. Die stets superfreundlichen Mitarbeiter stehen oft  unangemeldet auf „Empfehlung“ eines Verwandten, Bekannten oder Arbeitskollegen vor der Haustür oder erscheinen überraschend in der Firma. Nicht selten werden die potentiellen Opfer auch vorher angerufen und zu einem Treffen überredet.

Das Steuersparargument
Im Ernst. Wer will nicht Steuern sparen, scheinbar ohne Mühe Geld verdienen und zudem noch für das Alter vorsorgen? Das sog. Steuersparargument ist für die Vertriebe der Türöffner. Abgesehen von seiner argumentativen Stärke bietet es ihnen den Vorteil, Käufer in allen Schichten der Bevölkerung zu finden. Wer viel verdient, könne eben viel sparen und wer weniger verdient, der erziele immer noch einen erheblichen Vorteil.
Das Steuersparargument dient unseriösen Vertrieben allein zur Akquise. Den Vermittlern ist es völlig egal, ob wirklich nennenswert Steuern gespart werden können. Dafür wird auch manchmal der Denkmalschutz der Objekte bemüht, der zu einer besonders hohen Steuerersparnis führen würde. Nicht selten werden hier die Käufer von vornherein getäuscht und müssen nach dem Kauf schnell feststellen, dass sie keine oder kaum Steuern sparen.

Die Kreditfinanzierung
Fehlendes Eigenkapital ist für die Vertriebe keine Hürde. Die monatlichen Belastungen würden fast komplett von der Steuerersparnis und der eingenommenen Miete gedeckt. Es sei für den Käufer aus steuerlichen Gründen geradezu sogar vorteilhaft, einen Kredit aufzunehmen. Man müsse sich auch um nichts kümmern. Der passende Kredit werde selbstverständlich mit vermittelt. Man brauche nur zu unterschreiben.
Fehlt das für ein Kredit notwendige Eigenkapital, haben viele Vermittler kein Problem damit, die Bank sowohl darüber als auch über das monatliche Einkommen ihrer Kunden zu täuschen. So wird dann schon einmal wahrheitswidrig der „Verwendungszweck Eigennutzung“ angegeben oder aber es wird dem Kunden bis zum Abschluss des Darlehens Geld als „Eigenkapital“ zur Verfügung gestellt, das er dann sofort wieder zurück zahlen muss.
Normalerweise verschuldet sich keiner gern. Doch hier scheint alles anders. Da ist ja schließlich noch die Bank, die wird sicher darauf achten, dass hier nichts „faul“ ist. Irrtum. Ganz häufig arbeiten Banken und Vertriebe eng zusammen. Beide wollen verdienen. Läuft’s schief, steht der Darlehensnehmer am Ende allein da. Dann will die Bank ihr Geld und hat kein Verständnis für den schwer geschädigten „Wohnungseigentümer“. Der böse Spruch „Zahl oder stirb“ wurde so in manchen Badenia-Fällen bittere Wirklichkeit.

Die Vermietung
Die scheinbar spielend leichte Kreditfinanzierung wird neben der Steuerersparnis vor allem mit den laufenden Mieteinnahmen begründet. Doch diese „Sonnenscheinberechnungen“ gehen selten auf. Typische Probleme: Die Wohnung ist gar nicht vermietet, der Mietvertrag läuft nur befristet und auch die Mietgarantie ist eine befristete, die tatsächlich erzielte Miete ist (deutlich) geringer als im Gespräch angegeben. Oft werden auch noch Mietsteigerungen in Aussicht gestellte, obwohl gerade die Preise am Markt sinken.

Überteuerte Immobilie
„Warum wollen Sie die Wohnung in …. besichtigen, Sie können doch alles in diesem Prospekt sehen“ – sagt der Vermittler seinem  Kunden. Ja, und da man nicht selber einziehen möchte, kann man sich doch die Reise sparen, wo doch der Prospekt wirklich so schöne Aufnahmen vom Haus und den Wohnungen enthält. Gelegentlich wird auch von einer Besichtigung abgeraten, weil sie ja vermietet sei und man da jetzt gar nicht rein könne.
So verzichten viele auf die Besichtigung der Wohnung. Manch einem wäre dann vielleicht aufgefallen, dass der Preis für die Wohnung angesichts der Lage und ihres Zustandes fragwürdig ist. Auch wenn die Inaugenscheinnahme durch einen Immobilienlaien nicht ein Wertgutachten ersetzt, so hätten es nach einer Besichtigung die Vermittler schwerer, ihr überteuertes Objekt zu verkaufen. Oft beträgt der tatsächliche Verkehrswert der Wohnung nur 20 bis 60% des Kaufpreises, da hohe Provisionen und Gebühren den Immobilienkauf  belasteten.

Und nun muss es ganz schnell gehen
„Schnäppchen“ machen kann nicht jeder. Deshalb: „Greifen Sie zu. Ich habe noch eine Vielzahl von Interessenten. Aber weil Sie so eine sympathische Familie sind …“ - säuselt der Vermittler. Deshalb geht es dann ganz schnell zu einem Notar, um den Kauf noch beurkunden zu lassen. Manchmal wird den Kunden auch suggeriert, dass dieser Vertrag noch nicht verbindlich sei. Es handele sich nur um ein „Angebot“ zur Sicherung des Objektes. Tatsächlich aber wurde der Kauf vollzogen und aus dem Interessenten wurde ein Wohnungseigentümer, der die Wohnung nicht einfach zurückgeben kann. Gefangen!

Die tolle Wertsteigerung
Und schließlich wird der Wohnungskauf auch dadurch schmackhaft gemacht, dass man seine Wohnung nach 5 bis 10 Jahren mit Gewinn verkaufen könne. Die Kreditschulden ließen sich damit sogar gleich mit ablösen.
Auch hier wird etwas vorgegaukelt, das meist völlig unrealistisch ist. Abgesehen von den Preisentwicklungen am Wohnungsmarkt scheitert ein solches Ansinnen von Vornherein an der angebotenen Wohnung selbst. Denn fast immer ist sie maßlos überteuert.

Die Wohnung wird zum Trauma
Über kurz oder lang tritt ein, was Vermittler und Bank voraussahen oder hätten voraussehen können: Der Wohnungseigentümer wird von der rauen Wirklichkeit eingeholt – die Wohnung wird für ihn zur untragbaren Belastung.
Die in Aussicht gestellten Mieteinnahmen bleiben aus und die angeblichen Steuervorteile treten nicht ein. So sind viele Käufer heute mit einer minderwertigen Immobilie und hohen Schulden belastet. Monat für Monat fordert die Bank Darlehen und Zinsen. Nicht selten werden so auf einmal aus monatlich 150 € plötzlich 1.000 €.
Ein verlustloser Verkauf dieser Eigentumswohnungen ist nicht möglich. So sind viele Opfer hoch verschuldet und gesundheitlich angeschlagen. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit droht das Finanzinstitut mit Zwangsvollstreckung in das private Vermögen. Denn es sichert sich durch eine notarielle, sofort vollstreckbare Urkunde das Recht auf Vollstreckung in die Wohnung und zudem in das komplette sonstige Vermögen der Wohnungskäufer. Das ist  den wenigsten Betroffenen bewusst.
 
Was tun?
Die einen resignieren, unternehmen nichts und verschlimmern von Tag zu Tag ihre Situation. Die anderen werden wütend und versuchen sich zu wehren, doch meist erfolglos. Auch hier wird die finanzielle und nervliche Belastung immer schlimmer.
Es gibt nur einen vernünftigen Rat: So wie Sie als Betroffener professionell getäuscht worden sind, so können Sie sich jetzt nur noch professionell helfen lassen. Nehmen Sie so schnell wie möglich die Beratung einer fachanwaltlich spezialisierten Anwaltskanzlei in Anspruch. Je eher desto besser, da Fristen von Bedeutung sein können. Aber auch bei Altfällen sind Sie nicht chancenlos.

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Referenz
Wir sind eine der von der „Wirtschaftswoche“ im Jahre 2009 ausgewiesenen „Top-Anlegerschutzkanzleien“. Unsere Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht betreuen seit Jahren bundesweit geschädigte Anleger sowohl außergerichtlich als auch vor den Gerichten mit Erfolg.


Ansprechpartner:
Dr. Timo Gansel
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Tel.: 030 226674-0
E-Mail: [email protected]
 

René Richardt
Rechtsanwalt
Tel.: 030 992727-0
E-Mail: [email protected]
 

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