Bauzeitverzögerung: Kündigung des Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung

10.10.20072552 Mal gelesen

Berlin, 10.10.2007: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamm (OLG) zur Kündigung eines Immobilienkaufvertrages, wenn die Immobilie nicht fristgerecht fertig gestellt wird.

Der Fall:
Der Bauherr schloss mit einem Bauunternehmer einen Vertrag über die Errichtung einer Wohnung mit Tiefgarage. Der Bauunternehmer verpflichtete sich, die Wohnung bis zum 30.06.1996 bezugsfertig zu übergeben.
Der Baubeginn verzögerte sich auf Grund einer verspätet erteilten Baumfällgenehmigung und eines außerordentlich strengen Winters um 3 Monate. Am 29.04.1996 erstellte der Bauunternehmer einen Bauzeitenplan, in dem vom März 1996 bis zum 07.02.1997 eine restliche Bauzeit von 11 Monaten veranschlagte. Dieser Plan wurde aber dem Bauherren nicht zur Kenntnis gegeben, sondern nur eine Verzögerung von 4 Monaten angekündigt. Daraufhin bat der Bauherr am 15.10.1996 den Bauunternehmer, ihm nachvollziehbar darzulegen, warum weder der Fertigstellungstermin 30.06.1996 eingehalten werden konnte noch zum 31.10.1996 eine Übergabe der Wohnung zu erwarten ist. Auf die Frage nach dem frühestmöglichen Fertigstellungstermin wurde ihm ein Bezug für Ende Februar 1997 in Aussicht gestellt.
Der Bauherr empfand diesen Termin als unzumutbar und setzte deshalb dem Bauunternehmer eine Frist bis zum 30.11.1996, verbunden mit einer Ablehnungsandrohung. Als auch diese Frist nicht eingehalten wurde, trat der Bauherr vom Vertrag zurück. Daraufhin forderte der Bauunternehmer Schadenersatz in Höhe von 240.000 Euro mit der Begründung, dass er die Wohnung nicht zum geplanten Preis anderweitig veräußern könne.



Die Entscheidung:
Die Richter lehnten die Schadenersatzforderung des Bauunternehmers ab. Wenn eine Immobilie nicht fristgerecht fertig gestellt werde, dann müsse der Bauunternehmer innerhalb einer Woche einen detaillierten Plan vorlegen, aus dem hervorgehe, wann seine Arbeiten beendet seien. Der Bauherr habe dann spätestens binnen 2 bis 3 Wochen zu erklären, ob er mit der aus dem Bauzeitenplan ersichtlichen Frist einverstanden sei.
Eine Fristsetzung zur Fertigstellung der Immobilie solle dem Unternehmer, der sich bereits in Verzug befindet, eine letzte Gelegenheit geben, seine weitgehend fertig gestellte und im Wesentlichen abgeschlossene Leistung nunmehr endlich voll zu erbringen und damit den Vertrag zu erfüllen. Eine zu knapp bemessene Nachfrist setze grundsätzlich eine angemessene Frist in Gang.
Angemessen sei eine Frist, wenn bis dahin die Fertigstellung der Immobilie unter größten Anstrengungen des Unternehmers möglich werde. Das könne „eine Verpflichtung zur Verdoppelung oder Verdreifachung der Anzahl der Arbeitskräfte bedeuten … Außerdem war eine Erhöhung der Arbeitszeiten bis hin zu Doppelschichten und Samstagsarbeit geboten.“
Bezugsfertig sei eine Eigentumswohnung erst dann, wenn dem Erwerber zugemutet werden könne, die Wohnung zu beziehen. Solange ein Bauvorhaben noch eine Großbaustelle darstelle, sei dies nicht gegeben.
Da der Bauunternehmer keinen Plan zur Fertigstellung der Wohnung vorgelegt hatte, entschieden die Richter, dass der Rücktritt des Bauherrn vom Vertrag rechtens sei und der Unternehmer seinen Anspruch auf Schadenersatz verwirkt habe.



Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 31.05.2007, Az.: 24 U 150/04



Der Kommentar:
Wo gebaut wird, gibt es Verzögerungen. Insofern hatten die Richter einen durchaus typischen Fall zu entscheiden. Nicht immer ist dem Bauherren an einer Kündigung des Vertrages gelegen, zumal bei einem „ordentlichen“ Vertrag meist Vertragsstrafen fällig werden. Doch wenn die Bauverzögerung unzumutbar wird, dann hat der Bauherr durchaus die Chance, den Vertrag zu kündigen.
Dieses Urteil sagt nichts grundsätzlich Neues, doch es beseitigt die eine oder andere Unsicherheit hinsichtlich der Rechte und Pflichten von Bauherren und den von ihnen beauftragten Bauunternehmen. Wie diesem Urteil zu entnehmen ist, kommt es zunächst entscheidend auf die Fristsetzung an. Wenn Bauherren Probleme bei der Bestimmung einer „angemessenen“ Frist zur Fertigstellung der Immobilie haben, dann wissen sie jetzt, dass eine kurze Nachfrist unschädlich ist, weil damit quasi automatisch eine angemessene Frist in Gang gesetzt wird. Sollten bei einem Bauvorhaben bis zum vereinbarten Fertigstellungszeitpunkt noch nicht einmal ? der Bauleistungen erbracht worden sein, kann nach Würdigung aller Umstände eine Fristsetzung sogar entbehrlich werden.
Und noch eine Feststellung ist wichtig: Die Richter lassen in diesem Urteil keinen Zweifel daran, dass der sich im Verzug befindliche Bauunternehmer alles in seiner Macht stehende veranlassen muss, um die Immobilie so schnell wie möglich fertig zu stellen. Das kann – wie die Richter ausdrücklich feststellten – „eine erhebliche Erhöhung der Zahl der Arbeitskräfte und der täglichen Arbeitsstunden bis hin zu Doppelschichten und Samstagarbeit“ bedeuten. Kommt er diesem Gebot nicht nach, muss er mit Konsequenzen seitens des Bauherrn rechnen - „schlimmstenfalls“ mit der Kündigung des Vertrages.



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