Immobilie: Kauf und Verkauf in Italien – Empfehlungen vom deutsch-italienischen Rechtsanwalt

08.11.20093929 Mal gelesen
Den Traum, in Italien oder in anderen Ländern eine Immobilie zu besitzen, verwirklichen in den letzten Jahren zusehends mehr Deutsche.

Doch trotz Europäischer Union und gemeinsamer Währung sind die rechtlichen und steuerlichen Vorschriften zwischen Italien bzw. einem anderen Land und Deutschland sehr verschieden. Zu der bisher häufigsten Form des Immobilienerwerbs durch Kauf gesellt sich auf Grund des Generationswechsels zunehmend der Erwerb kraft Erbfalls oder Schenkung. Darüber hinaus bestehen auch steuerliche Unterschiede. Es soll hier ein kurzer Überblick über die Besonderheiten des Immobilienkaufs in Italien sowie seine erb- und steuerrechtlichen Folgen gegeben werden. I. Immobilienerwerb durch KaufII. Immobilienerwerb kraft ErbschaftIII. Kosten und Steuern  

I. Immobilienerwerb durch Kauf Grundsätzlich gibt es in Italien beim Erwerb einer Immobilie keine Beschränkungen für Ausländer.Mit Ausnahme Südtirols und Friaul-Julisch-Venetiens, in denen das im jeweils angrenzenden Österreich geltende Grundbuchsystem fortbesteht, gibt es in Italien keine Grundbücher. Somit ist zur Übertragung des Eigentums an einer Immobilie die Grundbucheintragung grundsätzlich nicht erforderlich. Die Verträge sind aber bei sogenannten Verwahrstellen der Immobilienregister einzutragen. Diese Registereintragung begründet, vergleichbar dem Eintrag im deutschen Grundbuch, den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit des Eingetragenen. Darüber hinaus können diese Immobilienregister von Dritten uneingeschränkt eingesehen werden.Im Unterschied zu Deutschland ist bei italienischen Immobilienkaufverträgen die Schriftform ausreichend. Da jedoch zur Eintragung im Immobilienregister zumindest eine öffentlich-beglaubigte Urkunde vorzuweisen ist, ist die Hinzuziehung eines italienischen Notars stets geboten.Der Kauf selbst wird üblicherweise in zwei Stufen abgewickelt. 

1) Vorvertrag: Es wird zunächst ein rechtsverbindlicher Vorvertrag abgeschlossen. Dieser beurkundet allein die Verpflichtungen der Parteien zum Abschluss des endgültigen Vertrages, durch den dann letztlich die Immobilie übertragen wird. Im Zusammenhang damit wird bereits eine Anzahlung auf den Kaufpreis in Höhe von 10% bis 30% geleistet. Schon dieser Vorvertrag sollte sämtliche Vereinbarungen schriftlich enthalten, denn an ihn können sich gesetzlich geregelte, nicht zwingende, in der Praxis aber durchaus übliche Vertragsstrafen anknüpfen. Wird etwa der Hauptvertrag seitens des Erwerbers z.B. nicht innerhalb der vereinbarten Frist abgeschlossen und somit der Restkaufpreis nicht voll gezahlt, verfällt die Anzahlung. Umgekehrt hat auch der Käufer einen Anspruch auf Rückzahlung bis hin zum Doppelten seiner Anzahlung, wenn der Veräußerer seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt. 

2) Notarieller Kaufvertrag: Auf der nächsten Stufe wird für den eigentlichen Übergang des Eigentums entweder vor einem Notar ein Kaufvertrag abgeschlossen, welcher inhaltlich größtenteils dem Vorvertrag ähnelt, oder es werden die Unterschriften eines privatrechtlichen Vertrages notariell beglaubigt. Diese Hinzuziehung eines Notars ist Voraussetzung für die Eintragung im Immobilienregister. Für die Beurkundung des Hauptvertrages benötigen beide Parteien eine italienische Steuernummer, die bei jedem italienischen Bezirkssteueramt beantragt werden kann.Anders als in Deutschland geht bereits mit Abschluss dieses Hauptvertrages, d.h. mit der Unterzeichnung, das Eigentum auf den Erwerber über, unabhängig von der Bezahlung des Kaufpreises oder der Eintragung im Immobilienregister. Die Eintragung im Register ist jedoch erforderlich, um den Eigentumswechsel auch Dritten entgegen halten zu können. 

II. Immobilienerwerb kraft Erbschaft Grundsätzlich bestimmt die Staatsangehörigkeit des Erblassers das auf den Erball anzuwendende Recht. Verstirbt also ein Deutscher mit Grundbesitz in Italien, so ist deutsches Recht anwendbar. Es kann jedoch in Einzelfällen zu Abweichungen kommen, etwa wenn der Verstorbene andere Regelungen im Testament getroffen hat.Im Gegensatz zu Deutschland, wo der Erbe im Erbfall automatisch Eigentümer wird, also nur eine Berichtigung des Grundbuchs vorgenommen werden muss, kann der Erbe nach italienischem Recht nur Eigentümer werden, wenn er das Erbe vorher förmlich annimmt.Bei einem in Italien gelegenen vererbten Grundstück treffen den Erben bestimmte Pflichten gegenüber dem italienischen Fiskus. So ist zunächst der Erbfall innerhalb von 12 Monaten der italienischen Steuerverwaltung anzuzeigen. Darüber hinaus sind vom Erben der Erbschein, Familienstandsnachweise, Immobilienregisterauszüge über das Grundeigentum des Verstorbenen sowie der Einzahlungsnachweis über die vom Erben entrichteten Steuern vorzulegen.2007 wurde in Italien, nach deren Abschaffung sechs Jahre zuvor, die Erbschaftssteuer erneut eingeführt.Es ist zu beachten, dass wenn der Erblasser nicht in Italien ansässig war, die Steuer dann auch nur auf das in Italien befindliche Vermögen anwendbar ist. Da die in Italien gezahlte Erbschaftssteuer der deutschen Erbschaftssteuer vergleichbar ist, besteht gem. § 21 des Erbschaftssteuergesetzes die Möglichkeit der Anrechenbarkeit, sofern die weiteren Voraussetzungen dieser Norm vorliegen.Nach italienischem Recht zahlen Verwandte in gerader Linie und Ehegatten 4% Erbschaftssteuer, wobei ein Freibetrag von EUR 1.000.000,00 für jeden Begünstigten besteht.Daneben werden unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis bei dem unentgeltlichen – wie auch dem entgeltlichen (s.o.) – Erwerb von Immobilien eine Hypothekarsteuer von 2% und eine Katastersteuer von 1% des Katasterwerts erhoben.Weiterhin ist nach Anzeige des Erbfalls gegenüber der Steuerbehörde die Umschreibung der Immobilie bei der zuständigen Behörde (Agenzia del Territorio) zu beantragen.Diese Anzeigepflicht sollte von den Erben ernst genommen werden, denn ein Unterlassen oder eine Verspätung kann, je nach Länge der Verspätung, erhebliche Strafzahlungen nach sich ziehen.  

III. Kosten und Steuern Zu unterscheiden ist hierbei zwischen den anlässlich der Eigentumsübertragung anfallenden Steuern und der laufenden Besteuerung der Erträge aus dem Immobilienvermögen.Anlässlich der notariellen Beglaubigung oder Beurkundung der Verträge (s.o. unter I.) ist beim Notar die Registersteuer zu hinterlegen, die 7% des deklarierten Kaufpreises entspricht. Weiterhin fällt eine zweiprozentige Hypothekensteuer und eine Katastersteuer in Höhe von 1% an, so das von einer Belastung in Höhe von 10% des Kaufpreises auszugehen ist.Privilegiert werden Immobilien, die – unter völliger Aufgabe des bisherigen Hauptwohnsitzes – als sogenannte erste Hauptwohnsitze firmieren. Hier beschränkt sich die Registersteuer auf 3% des deklarierten Kaufpreises und die Hypotheken- bzw. Katastersteuer beschränkt sich auf einen Pauschalpreis.Hinzu kommen bei allen Immobilienkäufen noch die Kosten für den Notar, die mit etwa 1 bis 2% des beurkundeten Kaufpreises zu veranschlagen sind.Bei der laufenden Besteuerung ist darauf zu achten, dass in Italien die Ertragssteuerpflicht immer anfällt, auch dann, wenn die Immobilie nur selbst genutzt und nicht vermietet wird. Es ist dann ein fiktiver Nutzungswert zu versteuern. Somit hat also jeder, auch der in Deutschland lebende Eigentümer einer italienischen Immobilie, jährlich eine Einkommenssteuererklärung beim zuständigen italienischen Finanzamt einzureichen. Daneben fällt noch die gemeindliche Grundsteuer an.Anders als in Deutschland gilt in Italien für die Steuererbringung die Selbstveranlagung. Das bedeutet, dass der Steuerpflichtige seine Steuer selbst zu errechnen und fristgerecht abzuführen hat, ohne dass ein Steuerbescheid ergeht. Versäumnisse diesbezüglich werden in der Regel mit hohen Geldstrafen und Verzugszinsen geahndet.Wie bereits erwähnt, muss vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine italienische Steuernummer beantragt werden. Bei der Beantragung dieser Steueridentifikationsnummer muss von nicht in Italien lebenden Ausländern für die Steuerangelegenheiten im Inland ein Zustellungsbevollmächtigter ausgewählt werden, wobei hierfür ein ansässiger Anwalt zu empfehlen ist.Inzwischen existiert eine umfassende deutschsprachige Literatur zum Thema Immobilien in Italien. Die vollständige Bearbeitung der relevanten Rechtslage können jedoch weder solche Bücher noch diese verkürzte Darstellung ersetzen, so dass bei jedem Immobilienkauf eine professionelle anwaltliche Beratung geboten ist. 

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