Schallschutz bei Errichtung von Eigentumswohnungen: Anforderungen werden durch Vertragsauslegung ermittelt

16.07.20092128 Mal gelesen
Berlin, den 16.07.2009: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Bestimmung der Anforderungen an den Schallschutz in einer Eigentumswohnung.  
Der Fall
Die Kläger erwarben im Jahre 1996 eine Eigentumswohnung in einer noch fertig zu stellenden Wohnanlage. In der Baubeschreibung heißt es unter „Material- und Ausstattungsbeschreibung“ und „Geschoßdecken“:
„Alle Geschoßdecken werden in Stahlbeton gemäß Statik erstellt. In den Wohngeschossen kommt ein schwimmender Estrich auf Wärme- bzw. Trittschalldämmung gemäß DIN 4109 zur Ausführung. Dachgeschoß wie vor.“
Die Kläger verlangen auf Grund mangelhaften Schallschutzes und weiterer Mängel die Zahlung von 542.942,83 € Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums und Feststellung der Ersatzpflicht des Verkäufers wegen aller weitergehenden Schäden der Kläger aus der Rückabwicklung.
 
Die Entscheidung
Der BGH wies die Sache zur Entscheidung an das Oberlandesgericht (OLG) zurück, da dessen Auslegung des vertraglich geschuldeten Schallschutzes rechtsfehlerhaft war und deshalb ein Schadenersatzanspruch verneint wurde. Für die Vertragsauslegung gab der BGH dem OLG folgende Orientierung:
„1. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist in erster Linie durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine ?Schalldämmung nach DIN 4109’ Bezug genommen ist, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien lediglich die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen …
2. Kann der Erwerber nach den Umständen erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht, muss der Unternehmer, der hiervon vertraglich abweichen will, den Erwerber deutlich hierauf hinweisen und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären. Der Verweis des Unternehmers in der Leistungsbeschreibung auf ?Schalldämmung nach DIN 4109’ genügt hierfür nicht.“
Das OLG muss die Sache nun neu nach diesen Kriterien der Vertragsauslegung verhandeln.
 
 
Der Kommentar
Dieses Urteil überrascht nicht. Der BGH knüpft damit an seine bisherige Rechtsprechung an (BGH, Urt. v. 14.07.2007, Az.: VII ZR 45/06 – vgl. dazu unsere Meldung „Bauherrenfreundliches BGH-Urteil zur Schalldämmung zwischen Doppelhaushälften“).
Maßgebend für die Beurteilung, welcher Schallschutz beim Erwerb einer Eigentumswohnung vereinbart wurde, ist die vertraglich getroffene Vereinbarung. Dabei sind auch erläuternde und präzisierende Erklärungen der Vertragsparteien, sonstige vertragsbegleitende Umstände, die konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfeldes, der qualitative Zuschnitt, der architektonische Anspruch und die Zweckbestimmung des Gebäudes zu berücksichtigen.
Der Erwerber einer Wohnung oder Doppelhaushälfte, der nach dem Vertrag bzw. unter Berücksichtigung aller den Vertragsabschluß begleitenden Umstände übliche Komfort- und Qualitätsansprüchen hat, darf auch einen entsprechenden Schallschutz erwarten. Der Schallschutz richtet sich daher nicht nach den Schalldämm-Maßen der DIN 4109 (1989). Deren Anforderungen sollen lediglich vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung schützen, was nicht einem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard entspricht. Dagegen können aus den Regelwerken die Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das Beiblatt 2 zur DIN 4109 Anhaltspunkte liefern.
Wichtig ist auch der grundsätzliche Hinweis an das OLG, dass es bei der Ermittlung des geschuldeten Schallschutzes auch berücksichtigen müsse, „dass bei gleichwertigen, anerkannten Bauweisen der Besteller angesichts der hohen Bedeutung des Schallschutzes im modernen Haus- und Wohnungsbau erwarten darf, dass der Unternehmer jedenfalls dann diejenige Bauweise wählt, die den besseren Schallschutz erbringt, wenn sie ohne nennenswerten Mehraufwand möglich ist.“ Damit wird ein Maßstab für den Schallschutz gesetzt.
Diese BGH-Entscheidung verdeutlicht schließlich auch, dass es sowohl für Käufer als auch Verkäufer Sinn macht, schon bei der Vertragsgestaltung anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen, da hier die Anforderungen an den Schallschutz fixiert werden. Vertragliche Vereinbarungen entsprechend der vorgenannten Grundsätze des BGH helfen, späteren Streit zu vermeiden bzw. erleichtern ggf. dann die Auseinandersetzung.
 
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