Kündigung wegen Eigenbedarf bei Immobilien in einer Gesellschaft

Kündigung wegen Eigenbedarf bei Immobilien in einer Gesellschaft
15.12.2016306 Mal gelesen
Der BGH bestätigt Kündigung zugunsten Tochter eines GbR-Gesellschafters. Mit welcher Argumentation er das tut und warum es überhaupt sinnvoll sein kann, Immobilien in einer Gesellschaft zu halten, lesen Sie hier.

Die Möglichkeiten von Vermietern, Wohnraummietverträge zu kündigen sind beschränkt. In der Praxis von Bedeutung ist vor allem die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Diese setzt voraus, dass der Vermieter selbst oder ein Angehöriger die vermietete Immobilie selbst für Wohnzwecke benötigt.

Bei Einzelpersonen, Miteigentümern oder Erbengemeinschaften ist die Rechtslage klar. Diese können sich auf Eigenbedarf berufen. Wie sieht es aber aus, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist? Diesen Fall musste nun der BGH entscheiden.

GbR als Vermieterin

Vermieter war eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Sie kündigte einen Mietvertrag über eine 5-Zimmer-Wohnung in München wegen Eigenbedarfs, weil die Tochter eines Gesellschafters dort wohnen sollte.

Es kam zum Streit und zur Räumungsklage, die sowohl vom Amtsgericht als auch vom Berufungsgericht abgewiesen wurde. Diese Entscheidungen wurden jedoch vom Bundesgerichtshof (BGH) kassiert, der den Gesellschaftern Recht gab.

Unüberschaubarkeit der Gesellschaftsverhältnisse sowie Teilrechtsfähigkeit der GbR nicht entscheidend

Der BGH hält, im Gegensatz zum Berufungsgericht, insbesondere den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs für einschlägig. Auch eine GbR könne sich als teilrechtsfähige Außengesellschaft auf diesen Kündigungsgrund berufen, da die Interessenlage genau so sei, wie bei natürlichen Personen, Erbengemeinschaften oder Miteigentümern.

Dem stünden die Mieterinteressen nicht entgegen. Insbesondere wollte der BGH auch nicht das Argument gelten lassen, der Mieter müsse vor einer möglichen Unüberschaubarkeit der Gesellschaftsverhältnisse geschützt werden. Auch dies treffe schließlich auf andere Personenmehrheiten zu.

Familienpool - eine zweckmäßige Form für den Erwerb und die Verwaltung von Immobilien

Warum werden Immobilien eigentlich immer häufiger auch im Privatvermögen durch Gesellschaften gehalten? Dafür gibt es viele Gründe. Miterben oder Eheleute sind zum Beispiel gut beraten, bei Immobilienvermögen statt der Erbengemeinschaft oder des Miteigentums über eine Immobiliengesellschaft nachzudenken. Die Vorschriften des Gesellschaftsrechts eignen sich deutlich besser für das Halten und Verwalten von Wohnungen, Häusern etc. als die des Erbrechts oder des Miteigentums.

Größere Immobilienvermögen sind häufig besonders gut im sogenannten Familienpool aufgehoben. Eine solche vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft kann das Familienvermögen bündeln und schützt es vor Gläubigern, Ex-Ehegatten, unerwünschten Erben etc. Auch steuerlich lässt sich mit einer solchen Gesellschaft einiges optimieren - sowohl bei der Einkommensteuer als auch bei der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer.