Immobilien in der Erbengemeinschaft – das Wichtigste aus dem Erbrecht und Immobilienrecht

Immobilien in der Erbengemeinschaft – das Wichtigste aus dem Erbrecht und Immobilienrecht
02.06.2015652 Mal gelesen
Erbengemeinschaften sind konfliktanfällig. Befindet sich dann noch eine Wohn- oder Geschäftsimmobilie im Nachlass, kommen zu den Besonderheiten des Erbrechts noch die des Immobilienrechts.

Kaum ein Nachlassgegenstand bündelt wirtschaftlichen Wert und persönliche Emotionen und Erinnerungen so sehr wie eine Immobilie. Insbesondere trifft dies für die von der Familie genutzte Wohnimmobilie zu. Bei vielen Erbstreitigkeiten steht daher auch eine Immobilie im Mittelpunkt – insbesondere, wenn sich mehrere Erben in einer Erbengemeinschaft widerfinden. Grund genug, sich einmal die Rahmenbedingungen des Erbrechts und des Immobilienrechts für die Immobilie in der Erbengemeinschaft anzusehen.


Verkaufen, vermieten oder selber nutzen?


In der Erbengemeinschaft gehört zunächst einmal alles allen gemeinsam. So kann zum Beispiel ein Miterbe zwar über seinen Erbteil im Ganzen, nicht aber über „seinen Anteil“ an einzelnen Nachlassgegenständen verfügen. Die Miterben müssen sich also abstimmen oder – wenn dies nicht möglich ist – den Nachlass zwangsweise verwalten bzw. auseinandersetzen. Verfügungen, also z.B. der Verkauf einer Immobilie müssen dabei grundsätzlich von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft mitgetragen werden; bei Verwaltungsmaßnahmen genügt dagegen eine Mehrheitsentscheidung. Kompliziert ist die Rechtslage z.B. besonders in den Fällen, in denen die Miterben über eine Vermietung der Nachlassimmobilie streiten.


Nutzung des Wohnhauses oder der Eigentumswohnung durch einen der Miterben


Häufig kommt es vor, dass einer oder mehrere Miterben eine Immobilie im Nachlass für eigene Wohnzwecke nutzen wollen. Das Erbrecht gewährt jedem Miterben ein selbständiges Recht zum Gebrauch der Nachlassgegenstände, soweit der Mitbebrauch der übrigen Miterben hierdurch nicht beeinträchtigt wird. Letzteres ist bei der Nutzung von Wohnimmobilien aber naturgemäß der Fall. Aus diesem Grund hat jeder Erbe in der Erbengemeinschaft auch einen Anspruch auf eine Benutzungsregelung, die dem „billigen Ermessen“ aller Miterben entspricht. Kommt die Erbengemeinschaft hier nicht zu einem entsprechenden Beschluss, muss geklagt werden. Wer bei der Nutzung zu kurz kommt, kann von den anderen Miterben eine Nutzungsentschädigung in Geld verlangen.


Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft mit Immobilien


Auch wenn viele Erbengemeinschaften Jahrzehnte bestehen und auf die nächsten Generationen übertragen werden, so ist doch die Erbengemeinschaft eigentlich auf Dauer angelegt. Die Beendigung der Erbengemeinschaft erfolgt grundsätzlich durch die Aufteilung des Nachlasses auf die Erben. Diese Teilung hat grundsätzlich „in Natur“ zu erfolgen. Da sich die wenigsten Immobilien in gleiche (und gleichwertige) Teile aufteilen lassen, erfolgt bei Häusern, Wohnungen, Grundstücken etc. die Teilung entweder durch den gemeinsamen Verkauf oder die Teilungsversteigerung.
Voraussetzung für die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist jedoch, dass zunächst die Nachlassverbindlichkeiten berichtigt werden. Gehört eine finanzierte Immobilie zur Erbschaft und hat der Erblasser angeordnet, dass sie einschließlich der Darlehensschulden einer der Miterben erhält (Teilungsanordnung), können die Erben verlangen, dass die noch valutierende Schuld vor der Teilung des Nachlasses getilgt wird, selbst wenn dafür andere Nachlasswerte verkauft werden müssen.


Die Teilungsversteigerung – wenn die Immobilie versilbert wird


Können sich die Erben nicht auf die Übernahme der Immobilie durch einen Miterben oder den gemeinschaftlichen Verkauf einigen, bleibt nur die Teilungsversteigerung, um die Erbengemeinschaft weiter auseinander zu setzen. Nur wenn der Erblasser im Testament per Teilungsanordnung bestimmt hat, welcher Erbe das Haus oder die Wohnung bekommt, hilft alternativ die Auseinandersetzungsklage. Bei der Teilungsversteigerung sind weniger Vorschriften des Erbrechts sondern solche des Immobilienrechts bzw. des Zwangsvollstreckungsrechts zu beachten. Ziel ist die Umwandlung der nicht teilbaren Immobilie in teilbares Geld. Zuständig ist das örtliche Amtsgericht, bei dem grundsätzlich jeder Erbe jederzeit einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen kann.


Wohngebäudeversicherung & Hausratversicherung


Da Erben Gesamtrechtsnachfolger des Erblassers sind, treten sie auch in einige von dessen Versicherungsverträgen ein. So besteht z.B. die Wohngebäudeversicherung (vor allem zum Schutz vor Feuer-, Wasser- und Sturmschäden) nach dem Erbfall fort. Die Möglichkeit zur Sonderkündigung ist rechtlich nicht abschließend geklärt und wird von vielen Versicherungen abgelehnt. Die andere gängige immobilienbezogene Versicherung ist die Hausratversicherung, die das Inventar zum Beispiel im Falle eines Einbruchs versichert. Auch hier treten die Erben zunächst in den Versicherungsvertrag ein und haben unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen. Bei allen Versicherungsverhältnissen sollten die Miterben die Versicherungen jedenfalls zeitnah von dem Erbfall informieren.


Weitere Informationen zum Immobilienrecht finden Sie hier: http://www.rosepartner.de/rechtsberatung/immobilienrecht.html
Weitere Informationen zur Erbengemeinschaft finden Sie hier: http://www.rosepartner.de/rechtsberatung/erbrecht-nachfolge/erbrecht-erbschaft-testament/erbschaft-erbschein-erbengemeinschaft-abwicklung-eines-erbfalls/erbengemeinschaft.html
Weitere Informationen zur Immobilie im Nachlass finden sie hier: http://www.rosepartner.de/rechtsberatung/erbrecht-nachfolge/erbrecht-erbschaft-testament/immobilien-in-der-erbschaft.html