Hausverkauf: Verkäufer muss wahrheitsgemäß Auskunft geben

25.08.20082024 Mal gelesen
Berlin, den 25.08.2008: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Beschluss klargestellt, dass der Käufer einer Immobilie beim Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (altes Recht) bzw. bei Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit (neues Recht) Schadenersatz verlangen kann. Im Klartext: Der Verkäufer darf selbst dann nicht lügen, wenn der Käufer die Unwahrheit durch eigene Nachforschungen aufdecken könnte.
 
Der Fall
Im Jahre 1995 kauften die späteren Kläger zwei Mietshäuser. Die Wohnungen in den beiden Gebäuden waren in kleine Appartements mit eigenen Bädern und Kochnischen umgebaut und die Dachgeschosse ausgebaut worden. Die Verkäufer versicherten im Kaufvertrag, dass keine Mietrechtsstreitigkeiten anhängig seien und auch keine Mietminderungen geltend gemacht würden.
Die Hauskäufer fühlten sich alsbald nach dem Kauf von den Verkäufern arglistig getäuscht und verlangten im Wege des Schadensersatzes Rückabwicklung des Kaufvertrages. Entgegen den Zusicherungen der Verkäufer lagen die Mieten oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten. Zudem war der Ausbau der Dachgeschosse bauordnungswidrig erfolgt und die Keller erwiesen sich als feucht, obwohl die Verkäufer von trockenen Kellern gesprochen hatten.
 
Die Entscheidung
Die Richter des Bundesgerichtshofes verwiesen darauf, dass Hausverkäufer eine Rechtspflicht zur wahrheitsgemäßen Aufklärung über das Verkaufsobjekt haben. Es entlaste sie nicht, wenn – wie in diesem Fall - Käufer durch Einsicht in die Mietverträge hätten erkennen können, dass die Werte des Mietspiegels überschritten wurden. Dieser Umstand schließe einen Schadensersatzanspruch des Käufers nicht aus.
Die baurechtliche Unzulässigkeit des Dachgeschossausbaus sei ein Sachmangel, den der Verkäufer hätte nicht verschweigen dürfen. Das Gericht dazu wörtlich: „Für den Vorsatz des Verkäufers reicht es aus, wenn dieser mit der Unzulässigkeit eines von den genehmigten Plänen abweichenden Ausbaus rechnet und damit die Verletzung seiner Pflicht zur Aufklärung über eine (möglicherweise) baurechtswidrige Nutzung in Kauf nimmt.“
Die Behauptung, der Architekt habe versichert, dass die Keller trocken seien, entlastete die Verkäufer auch nicht. Mieter hatten erklärt, dass diese Räume über längeren Zeitraum feucht gewesen seien und sie dies gegenüber dem Vermieter auch immer wieder beanstandet hätten.
Das Verfahren wurde zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
 
 
Der Kommentar
Der Haus- bzw. Wohnungsverkäufer muss den potentiellen Käufer über alle grundlegenden Umstände des Immobilienverkaufes informieren. Dazu gehören in erster Linie die Beschaffenheit der Immobilie, ihr baulicher Zustand, ggf. offene bauordnungsrechtliche Fragen, bestehende Nachbarstreitigkeiten bzw. Streit in der WEG etc.
Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag – so enthielt z.B. auch der Kaufvertrag im vorliegenden Fall eine Ausschlussklausel des Verkäufers für Sachmängel – schützt den Verkäufer nicht vor dem Vorwurf der arglistigen Täuschung, wenn er die Mängel kannte. Der Verkäufer muss (ungefragt) von sich aus über die Immobilie und ihre Besonderheiten aufklären. Werden Mängel verschwiegen, dann kann dies den Käufer zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigen. Ein solches haftungsrelevantes Fehlverhalten wiegt um so schwerer, wenn  die „unterschlagenen“ Mängel, Schäden bzw. Probleme Essentials der Immobilie betreffen, die für die Kaufentscheidung des potentiellen Käufers erkennbar wichtig sind.
 
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