Ein Kaufvertrag, der sich gewaschen hat…

23.07.2014406 Mal gelesen
…jedenfalls für den Verkäufer, denn der Kaufgegenstand hatte einen Schwamm – einen Hausschwamm. Dieser unglückliche Immobilienverkauf war wiederum Gegenstand eines Urteils des BGHs vom 04.04.2014 (BGH: V ZR 275/12).

Sowohl prozessual als auch materiell-rechtlich ist die Sache sehr komplex, weshalb vorliegend nur auf einen Aspekt der Urteilsbegründung eingegangen werden soll. 

Die Rechtsgebiete: #werkvertragsrecht #gewährleistungsrecht #zivilrecht

Rechtslexikon: *Bestreiten mit Nichtwissen*: Ein Bestreiten mit Nichtwissen über Tatsachen ist im Sinne des § 138 Abs. 4  ZPO dann zulässig, wenn es sich auf Tatsachen bezieht, die weder eigene Handlungen noch Gegenstand eigener Wahrnehmung der bestreitenden Partei sind. Weitere Voraussetzung ist, dass die bestreitende Partei für die jeweiligen Tatsachen nicht darlegungs- oder beweisbelastet ist (vgl. BGH, Urteil vom 04.04.2014, V ZR 275/12).

Der Rechtsfall (stark gekürzt): Die Kaufvertragsparteien schlossen ordnungsgemäß einen Kaufvertrag über ein bebautes Grundstück (Kaufpreis: EUR 260.000,00). Die Verkäufer garantierten, dass näher benannte Teile des Mietshauses nicht mit Mängeln behaftet wären und für eine festgestellte sanierungsbedürftige Stelle ein Kostenaufwand von EUR 2.500,00 höchstens entstehen würde. Im Übrigen wurde ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart. Es stellte sich jedoch heraus, dass der Dachbereich mit echtem Hausschwamm befallen war.
Teilweise war über den allfälligen Schadensersatz bereits rechtskräftig entschieden worden. Im vorliegenden Klageverfahren geht es „nur“ noch um die Geltendmachung von ca. EUR 500.000,00 für weitere entstandene bzw. zu erwartende Sanierungskosten. Erstinstanzlich wurde der Klage in voller Höhe stattgegeben. Die Berufung der Verkäufer wurde zurückgewiesen, weshalb die Revision eingelegt worden war. Der BGH sieht – wie die Vorinstanzen – nur noch die Schadenshöhe als streitbar an.

Die Lösung des BGH’s: In Bezug auf die Schadenshöhe stellt der BGH zunächst Maßstäbe auf, inwieweit die Verkäuferin verpflichtet war, die von der Klägerin vorgetragene Schadenshöhe im Detail zu bestreiten. Hierzu muss der juristische Laie wissen, dass im Zivilrecht Tatsachenbehauptungen der Gegenseite als zugestanden gelten, wenn sie nicht ausdrücklich bestritten werden. Nun kann so ein Bestreiten unterschiedlich aussehen und es wird durch die Gerichte sehr genau unterschieden, ob „Nein, so war es nicht“, „Nein, sondern es war vielmehr so…“ oder „Nein, ich weiß es nicht“ gesagt wird. Welche Art des Bestreitens ausreicht, um einen Anspruch abzuwehren, hängt wiederum von der Darlegungs- und Beweislast bzw. den Möglichkeiten der Kenntniserlangung des Bestreitenden ab.
Das Berufungsgericht entschied, dass es nicht ausreichen würde, wenn die Verkäufer die zur Bestimmung der Schadenshöhe herangezogenen Gutachten, Rechnungen usw. nur einfach bestreiten, sondern vielmehr sollten diese „substantiiert“, also mit Begründung und Gegenbeweis bestritten werden. Je detaillierter die Gegenseite ausführt, desto detaillierter muss auch bestritten werden, heißt der Grundsatz, der sich aus § 138 ZPO ableiten lässt.
Der BGH wies in diesem Fall darauf hin, dass ein Bestreiten mit Nichtwissen im Sinne des § 138 Abs. 4 ZPO in diesem Falle genüge: „Der derzeitige Zustand des veräußerten Mietshauses, die aufgrund des Schwammbefalls bereits durchgeführten und noch erforderlichen Arbeiten sowie die behaupteten Mietausfälle, Einlagerungskosten sowie Gutachter- und Architektenkosten unterliegen nicht der eigenen Wahrnehmung der Beklagten. Dies gilt auch für die in den von der Klägerin vorgelegten Privatgutachten wiedergegebenen Tatsachen.“

Schlussfolgerung: Für Verkäufer – die nachträglich in Haftung genommen werden – stellt diese Entscheidung eine erhebliche Erleichterung dar. Insoweit sich die vorgetragenen Tatsachen zu Kosten der Sanierung usw. tatsächlich der eigenen Wahrnehmung des Verkäufers entziehen, so reicht zunächst ein Bestreiten mit Nichtwissen (ohne Anbringung konkreter Gegenargumente und Verteidigungsmittel), um den Käufer der Immobilie zu weiterer Beweisführung zu zwingen.

Frau Patricia Lotz ist Rechtsanwältin bei den rbi Rechtsanwälten in München-Großhadern. Sie vertritt vor allem Unternehmer, u.a. im Werkvertragsrecht.